Определение территориальных зон участка и дома


Содержание страницы:

Статья 35. Виды и состав территориальных зон

Статья 35. Виды и состав территориальных зон

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 35 Градостроительного кодекса РФ

1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

2. В состав жилых зон могут включаться:

1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

Информация об изменениях:

Пункт 2 изменен с 4 августа 2020 г. — Федеральный закон от 3 августа 2020 г. N 340-ФЗ

2) зоны застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки;

Информация об изменениях:

Пункт 3 изменен с 4 августа 2020 г. — Федеральный закон от 3 августа 2020 г. N 340-ФЗ

3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами блокированной застройки и многоквартирными домами;

Информация об изменениях:

Пункт 4 изменен с 4 августа 2020 г. — Федеральный закон от 3 августа 2020 г. N 340-ФЗ

4) зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами;

5) зоны жилой застройки иных видов.

Информация об изменениях:

Часть 3 изменена с 1 января 2020 г. — Федеральный закон от 29 июля 2020 г. N 217-ФЗ

3. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства.

4. В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

4) общественно-деловые зоны иных видов.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 185-ФЗ в часть 5 статьи 35 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 сентября 2013 г.

5. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

Информация об изменениях:

Часть 6 изменена с 4 августа 2020 г. — Федеральный закон от 3 августа 2020 г. N 340-ФЗ

6. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

7. В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

1) коммунальные зоны — зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

2) производственные зоны — зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

8. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

9. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

1) зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

Информация об изменениях:

Пункт 2 изменен с 1 января 2020 г. — Федеральный закон от 29 июля 2020 г. N 217-ФЗ

2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Информация об изменениях:

Часть 10 изменена с 1 января 2020 г. — Федеральный закон от 29 июля 2020 г. N 217-ФЗ

10. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ в часть 11 статьи 35 настоящего Кодекса внесены изменения

11. В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

12. В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 декабря 2014 г. N 458-ФЗ в часть 13 статьи 35 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2020 г.

13. В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами, используемыми для захоронения твердых коммунальных отходов, и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

14. В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

15. Помимо предусмотренных настоящей статьей, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Определение территориальных зон участка и дома

Классификация земельных участков

  • по категории земель
  • по территориальной зоне (в черте населенного пункта)

Вид разрешенного использования — это первое, на что необходимо обратить внимание при выборе земельного участка. Поскольку от этого зависит, какая деятельность будет вестись на этом участке (строительство дома, производство, промышленный объект, многоэтажное жилое строительство, производство сельхозпродукции и т. д.), а также и стоимость земельного участка.

Земли делятся по целевому назначению на категории (семь категорий в современном российском законодательстве) и по виду разрешенного использования в соответствии с территориальным зонированием (территориальные зоны муниципальных районов).

Очень важно, чтобы вид разрешенного использования, указанный в документе, соответствовал градостроительному регламенту территориального зонирования, если земельный участок расположен в границах населенного пункта.

Территориальные зоны (правила землепользования и застройки г. Владивостока)

2. Общественно-деловые зоны

3. Промышленные зоны

4. Рекреационные зоны

5. Зоны специального назначения

6. Зоны специальных объектов федерального значения

7. Зона инженерной инфраструктуры

8. Зона военных объектов

9. Зона особо охраняемых территорий

10. Зона лесов, расположенных на землях лесного фонда

11. Зона объектов транспортной инфраструктуры

Категории земель

Земли сельскохозяйственного назначения расположены за границами населенного пункта.

Различают несколько видов разрешенного использования сельскохозяйственных земель:

— для крестьянского (фермерского) хозяйства;

— для личного подсобного хозяйства;

— для дачного строительства.

Важно отметить, если земельный участок с видом разрешенного использования «личное подсобное хозяйство» расположен в границах населенного пункта, то на нем возможно строительство жилого дома. И наоборот, если участок ЛПХ расположен за границами поселения, то строительство на таком участке запрещено.

Категория — земли населенных пунктов. Использование земель, входящих в состав населенных пунктов, осуществляется в соответствии с территориальным планированием, где указано территориальное зонирование.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения предназначены для эксплуатации объектов промышленности. На таких землях возможно размещение производственных зданий, цехов, подъездных путей, складских помещений.

Категория земель охраняемых территорий и объектов включает в себя земли особо ценного значения, которые изъяты полностью или частично из оборота и использования.

Земли лесного фонда включают в себя земли леса и предназначенные для ведения лесного хозяйства не лесные земли (просеки, дороги, болота и др.). Земли леса предоставляются на основании договора аренды для ведения сельского хозяйства, охотничьего хозяйства, рекреационных целей и т. д. В некоторых случаях законодательством предусмотрен перевод земель лесного фонда в иную (другую) категорию.

Категория — земли водного фонда. К данной категории относятся земельные участки, занятые водой и расположен ные вблизи водных объектов — водохранилищ, гидротехнических сооружений. Земли из данной категории используются строго по назначению и охраняются государством.

Земельные участки из категории земель запаса находятся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность не передаются, за исключением случаев перевода земель в результате перераспределения земель в соответствии законодательством РФ.

Использование земель, находящихся в черте поселения, регулируется Правилами землепользования и застройки. 28 марта 2020 года утверждены изменения в правилах землепользования и застройки Владивостокского городского округа. На земли в границах населенных пунктов распространяется действие градостроительного регламента. Рассмотрим виды территориальных зон на примере города Владивостока.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в соответствии с территориальной зоной, в которую попал земельный участок.

Кадастровая карта — территориальное зонирование населенных пунктов в Приморском крае

Т ерриториальные зоны, утвержденные правилами землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа в 2020 году.

Жилые территориальные зоны. Виды жилых территориальных зон, действующих с 2020 года: зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж 1), зона застройки малоэтажными жилыми домами ( до 4 этажей, включая мансардный) (Ж 2), зона застройки среднеэтажными жилыми домами ( от 5 до 8 этажей, включая мансардный) (Ж 3), зона застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более) (Ж 4). Кроме использования под жилую застройку, возможны виды разрешенного использования для бань, прачечных, общеобразовательных учреждений, магазинов, объектов общественного питания (кафе, рестораны, столовые) и другие.

Общественно-жилые территориальные зоны. Общественно-жилая зона (ОЖ 1), Общественно-жилая зона пониженной этажности (ОЖ 2), Специальная общественно-жилая зона (ОЖ 3). Общественно-жилые территориальные зоны предполагают размещение жилых объектов (индивидуальные жилые дома, таунхаусы, многоэтажные жилые дома и т.д.), магазинов, объектов общественного питания, банков, торговых объектов (торговые центры, развлекательные центры), спортивных объектов и др.

Общественно-деловые территориальные зоны включают 12 видов. Смешанная общественно-деловая зона (ОД 1), Смешанная общественно-деловая подзона (ОД 1.1), Зона делового, общественного и коммерческого назначения (ОД 2), Зона объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования (ОД 3), Зона объектов здравоохранения (ОД 4), Зона объектов социального значения (ОД 5), Зона культовых зданий (ОД 6), Зона объектов дошкольного, начального и среднего образования (ОД 7), Зона научных организаций (ОД 11), Зона исторического центра (ОД 12), Зона размещения объектов Всероссийского детского центра «Океан» (ОД 14), Зона многофункционального культурно-досугового комплекса с рыбным рынком как объекта социально-культурного назначения (ОД 15).

Производственные территориальные зоны. Производственная зона (П 1), Коммунальная зона (П 2).

Зона инженерной инфраструктуры (И 1).

Транспортные территориальные зоны. Зона объектов железнодорожного транспорта (Т 1), Зона объектов воздушного транспорта (Т 2), Зона объектов автомобильного транспорта (Т 3), Зона улично-дорожной сети (Т 4), Зона объектов водного транспорта (Т 5).

Рекреационные территориальные зоны. Зона зеленных насаждений общего пользования (Р 1), Зона объектов физической культуры и массового спорта (Р 2), Зона объектов отдыха и туризма (Р 3), Зона объектов отдыха и туризма пониженной этажности (Р 3.1), Зона лесов (Р 4), Зона объектов санаторно-курортного назначения (Р 5), Зона пляжей (Р 6), Зона ботанического сада (Р 7).

Территориальные зоны специального назначения. Зона кладбищ и крематориев (СН 1), Зона объектов обработки, утилизации, обезвреживания, размещения твердых коммунальных отходов (СН 3), Зона режмных территорий (СН 4), Зона озеленения специального назначения (СН 5), Иная зона специального назначения (СН 6).

Перечень территориальных зон действующих до 28 марта 2020 года на территории Владивостокского городского округа:

Ж илая территориальная зона включает в себя зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1), застройки малоэтажными и среднеэтажными жилыми домами (Ж-2), застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3), застройки индивидуальными жилыми домами, включая территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства (Ж-4). Кроме жилых домов в жилой территориальной зоне возможно размещение стоянок автомобильного транспорта, капитальных гаражей, скверов, бульваров, парков, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования и других объектов.

Общественно-деловые зоны представлены зонами: многофункциональной общественной застройки (ОД-1), многофункциональной общественно-деловой и жилой застройки (ОД-2), среднего профессионального и высшего профессионального образования (ОД-3), объектов здравоохранения (ОД-4) и научно-исследовательских учреждений (ОД-5).

Н а земельных участках в общественно-деловой территориальной зоне возможно размещение объектов розничной и оптовой торговли, общественного питания, среднего и высшего профессионального образования, культуры и искусства, административных объектов, гостиниц, спортзалов, бассейнов, музеев, библиотек и других объектов.

Производственные зоны. К производственным зонам относятся зона производственно-коммунальных объектов I-II классов вредности (П-1), зона производственно-коммунальных объектов III класса вредности (П-2), зона производственно-коммунальных объектов IV класса вредности (П-3), зона производственно-коммунальных объектов V класса вредности (П-4) и производственно-коммерческая зона (П-5).

На земельных участках производственной зоны разрешено размещение промышленных и коммунально-складских предприятий класса вредности соответствующего территориальной зоне (П-1 — первый и второй класс вредности, П-2 — третий класс вредности, П-3 — четвертый класс вредности, П-4 и П-5 — пятый класс вредности ), автозаправочных станций, складских объектов, производственных предприятий, подземных или многоэтажных гаражей и других объектов.

Зона рекреации. Рекреационная территориальная зона представлена четырьмя территориальными зонами: зона городских лесов и городских лесопарков (Р-1), зона объектов отдыха, спорта, туризма и развлечений (Р-2), зона пляжей (Р-3), зона городских парков, скверов, бульваров (Р-4).

В иды разрешенного использования в территориальной рекреационной зоне лесов и городских лесопарков (Р-1):

— городские леса, городские лесопарки, специализированные парки, сады, объекты, связанные с использованием водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений и другие.

Виды разрешенного использования в территориальной рекреационной зоне (Р-2):

— детские оздоровительные и спортивные лагери,

— туристические базы, кемпинги,

— яхт-клубы, лодочные станции,

— санатории и другие виды разрешенного использования.

Зоны специального назначения. В данную территориальную зону входят зона кладбищ и крематориев (СН-1) и зона размещения и переработки отходов производства и потребления (СН-2).

Зоны специальных объектов федерального значения: зона размещения государственной резиденции (ОФЗ-1), зона размещения объектов судостроения и судоремонта специального назначения (ОФЗ-2), зона размещения учебно-тренировочной базы специального назначения (ОФЗ-3) и зона размещения объектов по предупреждению чрезвычайных ситуаций специального назначения (ОФЗ-4).

Зона инженерной инфраструктуры (И-1) устанавливает следующие виды разрешенного использования:

— объекты складского назначения,

— объекты транспортной инфраструктуры,

— объекты энергообеспечения, теплоснабжения, связи, газоснабжения, водоснабжения, водоотведения и очистки стоков и другие объекты инженерной инфраструктуры.

З она объектов транспортной инфраструктуры. В состав данной зоны входят зоны объектов железнодорожного, водного, автомобильного, трубопроводного, воздушного видов транспорта (Т-1, Т-2, Т-3, Т-4, Т-5).

З она лесов, расположенных на землях лесного фонда (Л-1) . Земли лесного фонда предназначены для сохранения лесов.


Среди физических и юридических лиц спросом пользуются земельные участки, находящиеся в жилой, промышленной, общественно-деловой и рекреационной (Р-2) территориальных зонах. На таких земельных участках возможна реализация индивидуальных и коммерческих целей.

При попадании земельного участк а в две и более территориальные зоны , необходимо приводить земельный участок в нужное назначение, учитывая целевое использование участка и категорию, в которой он находится.

Если Вы в поиске нужного земельного участка под санаторий, лодочные станции, гостиницы, административное здание и другое назначение, то заполните форму обратной связи и оставьте свою заявку.

ООО «ТКА» — Юридическое агентство недвижимости и земельных и имущественных отношений

Комплексное управление земельными активами и коммерческой недвижимостью

т. 8 423 2901229, Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Недвижимость во Владивостоке

Классификация земель
Категория земель
1. Земли сельскохозяйственного назначения; 2. земли населенных пунктов; 3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4. земли особо охраняемых территорий и объектов; 5. земли лесного фонда; 6. земли водного фонда; 7. земли запаса.
ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
ЗЕМЕЛЬН ЫЕ УЧАСТКИ
АКВАТОРИИ

Услуги:

Помощь при получении Дальневосточного Га

Смена территориальной зоны, категории, вида разрешенного использования земельного участка

Перевод в собственность

Изменение назначения объекта недвижимости

Оформление, регистрация недвижимого имущества

Поиск и подбор земельного участка

Юридическое сопровождение сделок с недвижимым имуществом

Риелторские услуги (закрытые продажи, off-market)

Зонирование территорий городских и сельских поселений. Виды территориальных зон. Градостроительная документация

Зонирование территорий населенных пунктов. Виды территориальных зон.

Согласно ст. 7 ЗК РФ земли населенных пунктов входят в состав земель в Российской Федерации.

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Согласно ст. 85 ЗК РФ, ст. 35 ГрК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

    1. жилым;
    2. общественно-деловым;
    3. производственным;
    4. инженерных и транспортных инфраструктур;
    5. рекреационным;
    6. сельскохозяйственного использования;
    7. специального назначения;
    8. военных объектов;
    9. иным территориальным зонам.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

В состав жилых зон могут включаться:

    1. зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
    2. зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
    3. зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;
    4. зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
    5. зоны жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

В состав общественно-деловых зон могут включаться:

    1. зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
    2. зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
    3. зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
    4. общественно-деловые зоны иных видов.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

    1. коммунальные зоны — зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
    2. производственные зоны — зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;
    3. иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

    1. зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
    2. зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации .

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий, содержащие земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

Градостроительная документация

См. Постановление Госстроя РФ от 29 октября 2002 г. N 150 «Об утверждении Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации»

К основной градостроительной документации относятся:

    1. правила землепользования и застройки ;
    2. градостроительный регламент.

Правила землепользования и застройки (ст. 1 ГрК РФ) — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительный регламент (ст. 1 ГрК РФ) — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны

    1. виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства,
    2. предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также
    3. ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

    • виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
    • их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, однако если их использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов .

В чем отличие понятий территориальная зона и функциональная зона?

Читайте также:

  1. I. Виды понятий
  2. III. ФОРМИРОВАНИЕ НОВЫХ ПОНЯТИЙ И СПОСОБОВ ДЕЙСТВИЙ
  3. V. Постройте системы из следующих понятий
  4. XII. Поставьте каждое из предлагаемых понятий в разные всевозможные отношения с другими понятиями
  5. А.4 Графическое представление понятий
  6. Агроэкология. Агроэкосистема. Отличие агроэкосистем от природных экосистем.
  7. Акты применения права : понятие, виды, отличие от нормативного правового акта.
  8. Акция и облигация. Отличие
  9. Алфавитный указатель понятий
  10. Анализ базовых и ключевых понятий курса 1 страница
  11. Анализ базовых и ключевых понятий курса 2 страница
  12. Аудит и аудиторская деятельность. Отличие аудита от ревизии.

Функциональные зоны — зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение.

В СНиП 2.07.01-89 выделяются зоны различного функционального назначения:

1) жилой застройки,

2) общественных центров,

4) научные и научно-производственные,

6) внешнего транспорта,

7) массового отдыха,

9) охраняемых ландшафтов.

Градостроительное зонирование — зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Территориальные зоны — зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Границы территориальных зон устанавливаются с учетом:

1) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;

2) функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;

3) определенных ГК территориальных зон;

4) сложившейся планировки территории и существующего землепользования;

5) планируемых изменений границ земель различных категорий в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории;

6) предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

Виды и состав территориальных зон

3) производственные зоны,

4) зоны инженерной и транспортной инфраструктур,

5) зоны сельскохозяйственного использования,

6) зоны рекреационного назначения,

7) зоны особо охраняемых территорий,

8) зоны специального назначения,

9) зоны размещения военных объектов,

10) иные виды территориальных зон.

3. В каком документе устанавливаются градостроительные регламенты?

Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;


3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Дата добавления: 2015-03-31 ; Просмотров: 11412 ; Нарушение авторских прав? ;

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет

Определение функциональных зон земельного участка

Лекция №56. Разбивка участка.

1.Восстановление границ участка включает три основных этапа — подготовительный, полевой и камеральный.

1. На подготовительном этапе мы выясняем у клиента все интересующие нас вопросы и составляем смету и разбивочный чертёж. После подписания договора на оказание услуг можно переходить к следующему шагу.

2. На камеральном этапе сотрудники «Гео-Тайм» получают информацию о вашем участке в государственном кадастре и анализируют полученные данные.

3. Полевой этап предполагает работы на местности — разбивку участка и закрепление поворотных точек. Межевые знаки закреплены, и мы составляем акт. Работа закончена!

Разбивка участка

1. Определение функциональных зон

2. Необходимые документы

3. Метод разбивки на участки

Тонкости процесса

Разбивка участка является не менее ответственным процессом, чем другие земельные работы. Неправильное ее осуществление может в дальнейшем привести к множеству ошибок при строительстве.

Осуществляя разбивку, обязательно ознакомьтесь с законодательством.

Этот процесс можно условно разделить на три этапа:

· оценка земельного участка;

· определение местоположения основного объекта строительства;

· определение местоположения остальных объектов и построек.

Опытные специалисты знают, что прежде чем приступить к планированию, необходимо для начала провести оценку участка по следующим основным критериям:

· тип грунта и наличие грунтовых вод;

Все эти факторы в различной степени оказывают влияние на планировку участка. Одним из наиболее важных параметров является рельеф. Именно рельеф во многом определяет, как будет осуществляться строительство на участке.

В зависимости от рельефа земельный участок может быть:

· равнинный — уклон не превышает 3%;

· с малым уклоном — от 3 до 7%;

· со средним уклоном — от 7 до 20%;

· крутой — уклон превышает 20%.

Следующий этап разбивки предполагает определиться с расположение основного объекта строительства. Как правило, в качестве основного объекта строительства выступает дом (коттедж).

Дом может располагаться в передней, средней и дальней частях участка. В данном случае выбор зависит от размеров участка.

· На участке малого размера – дом лучше располагать в передней части.

· На участке с большой площадью – дом, при желании, можно расположить в дальней его части. Это позволит создать более уединенную атмосферу.

Последний этап разбивки земельного участка включает планирование расположения прочих построек и объектов. К таким постройкам относятся: сад, огород, гараж и другие хозяйственные сооружения.

Определение функциональных зон земельного участка

Для того чтобы наиболее оптимально и удобно использовать имеющуюся площадь земли необходимо на эскизе проекта наметить функциональные зоны.

Жилая зона, включая все постройки, должна занимать 10-12 % участка, садово-огородная зона и зона отдыха — 60-80 %, оставшиеся 10-30 % для прочих зон.

При планировании земельного участка можно использовать следующие стили:

· геометрический (или регулярный);

· ландшафтный (или живописный);

· смешанный (включает элементы геометрического и ландшафтного).

Геометрический (регулярный) стиль отличается прямолинейностью схем расположения элементов: может быть использована прямоугольная, квадратная или шахматная схемы. Подходит для земельных участков с плоским рельефом.

Если рельеф участка сложный, то лучше использовать более свободный ландшафтный стиль. Он предполагает естественное расположение элементов участка. Лучше всего ландшафтный стиль подойдет для участков, на которых присутствуют возвышенности, реки, водоемы, овраги. Все линии, используемые при планировании, должны быть извилистыми и плавными.

При желании, можно сочетать два стиля – геометрический и ландшафтный. В этом случае, речь пойдет о применении смешанного стиля.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Студент — человек, постоянно откладывающий неизбежность. 10488 — | 7308 — или читать все.

91.105.232.77 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Территориальное и функциональное зонирование

Градостроительное зонирование является способом определения правового режима территориальных зон. Исторические корни градостроительного зонирования уходят в глубокое прошлое. Археологи обнаружили прямоугольные улицы и кварталы в древних городах долины реки Инд, дата основания которых считается середина третьего века до нашей эры. В Древнем Египте, Китае применялось квадратное планирование городов.
В средние века зонирование было менее гармоничным, но определенная система соблюдалась: центром города обычно становился замок, рядом расположенные собор и торговая площадь, от которых тянулась сеть улиц, опоясанных крепостными стенами. Дальнейшее расширение города сопровождалось появлением кольцевых улиц и радиальных улиц. Жилые районы, выросшие за пределами городских стен, окружались новым поясом укреплений. Кстати, именно это устройства города и применялось в Калининграде –Кенигсберге.

Сейчас различают европейское и американское градостроительное зонирование. В Европе первое узаконенное зонирование ввел Наполеон, а затем одним из первых утвержденных правил планирования градостроительства были введены и применены в Пруссии.
В современной России территориальное зонирование как понятие используется в Градостроительном кодексе Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ.
Согласно Земельному кодексу РФ, правовой режим территориальных зон определяется с момента вступления в силу нормативного правового акта об утверждении правил землепользования и застройки.
Правовой режим земель определяется, в том числе, исходя из их принадлежности к той или иной территориальной зоне. Таким образом, градостроительное зонирование можно рассматривать в качестве способа определения правового режима земель. При этом правовой режим территориальной зоны шире правового режима земель в границах соответствующей зоны, поскольку градостроительное зонирование определяет правовой режим не только земельных участков, но и объектов капитального строительства.
Содержание правового режима территориальных зон составляют:
1) устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Проект правил землепользования и застройки проходит процедуру публичных слушаний, в процессе которой население может влиять на определение правового режима территориальных зон. Таким образом, публичные слушания по проектам правил землепользования и застройки являются формой участия населения в определении правового режима земель.

Основные виды территориальных зон

Жилые зоны (Ж ).
Общественно-деловые зоны (Д ).
Производственные зоны (П).
Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры (И иТ)
Рекреационные зоны (Р).
Зоны сельскохозяйственного использования (С).
Зоны специального назначения (К).
Зоны военных объектов, иные зоны режимных территорий (К3).
Территориальные зоны могут включать в себя территории общего пользования (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, скверы, бульвары, водоемы и другие объекты ).
Дополнительные территориальные зоны могут быть установлены органами местного самоуправления городов и сельских поселений в зависимости от местных условий .
Внутри территориальных зон могут вводиться подзоны, включающие территории с особенностями градостроительного регламента застройки и ограничениями на их использование.
Зонирование определяет правовой режим не только земельных участков, но и объектов капитального строительства.
Содержание правового режима территориальных зон составляют:
1) устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Проект правил землепользования и застройки проходит процедуру публичных слушаний, в процессе которой население может влиять на определение правового режима территориальных зон. Таким образом, публичные слушания по проектам правил землепользования и застройки являются формой участия населения в определении правового режима земель.

Жилые зоны

Предназначены для застройки многоквартирными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социально-культурного и культурно-бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредного воздействие на окружающую среду.

К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, если они расположены внутри границ (черты) поселения.

Общественно-деловые зоны (ОДЗ)

Предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений (среднего профессионального ми высшего профессионального образования), административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий и иных зданий, строений, сооружений, стоянок автомобильного транспорта, деловых, финансовых и общественных центров.

В общественно-деловых зонах возможно размещение жилых домов, гостиниц, подземных или многоэтажных гаражей.

Производственные зоны

Производственные зоны предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры для обеспечения деятельности производственных объектов.

В производственную зону включается и территория санитарно-защитных зон самих объектов.

Собственники производственных объектов за счёт собственных средств проводят благоустройство территории производственной зоны.

В санитарно-защитной зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных и образовательных учреждений, а также учреждений здравоохранения, отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огороднических кооперативов и производство сельскохозяйственной продукции.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры

Предназначены для размещения и деятельности сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также инженерного оборудования.
Обязательное условие при размещении объектов инженерной и транспортной инфраструктуры — соблюдение необходимых расстояний от таких объектов до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон и других требований для предотвращения вредного воздействия на среду жизнедеятельности.
Если же объекты инженерной и транспортной инфраструктуры обладают особенностью прямого вредного воздействия на безопасность населения, то они размещаются за пределами городских и сельских поселений.
Обязанность по благоустройству территорий отвода объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и их санитарно-защитных зон возлагается на собственников сооружений и коммуникаций, транспорта, связи и инженерного оборудования.

Рекреационные зоны

Предназначены для организации мест отдыха населения — парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи и иные объекты.

В рекреационные зоны могут включаться особо охраняемые природные территории и природные объекты.

На территории рекреационных зон не допускается строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов.

Исключение составляют промышленные, коммунальные и складские объекты, непосредственно связанные с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.

Зоны сельскохозяйственного использования

В пределах границ (черты) городских и сельских поселений выделяются зоны сельскохозяйственного использования — пашни, сады, виноградники, огороды, сенокосы, пастбища, а также занятые сельскохозяйственными зданиями, строениями, сооружениями.

Территории таких зон могут использоваться для ведения сельского хозяйства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральным планом и правилами застройки.

Зоны специального назначения

Выделяются для размещения кладбищ, крематориев, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других территориальных зон городских и сельских поселений. Использование таких зон регламентируется требованиями специальных нормативов.

Зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий

Предназначены для размещения объектов, в отношении которых устанавливается особый режим пользования. В пределах границ (черты) городских и сельских поселений использование зон военных объектов и зон режимных территорий устанавливается федеральными органами власти и органами местного самоуправления в соответствии со специальными градостроительными нормативами и правилами застройки.

Статья 35. Виды и состав территориальных зон

СТ 35 ГрК РФ.

1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

2. В состав жилых зон могут включаться:

1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

2) зоны застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки;

3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами блокированной застройки и многоквартирными домами;

4) зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами;

5) зоны жилой застройки иных видов.

3. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства.

4. В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

4) общественно-деловые зоны иных видов.

5. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

6. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

7. В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

1) коммунальные зоны — зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

2) производственные зоны — зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

8. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

9. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

1) зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

10. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

11. В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

12. В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

13. В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами, используемыми для захоронения твердых коммунальных отходов, и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

14. В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

15. Помимо предусмотренных настоящей статьей, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Комментарий к Ст. 35 Градостроительного кодекса РФ

1. Определение территориальных зон является обязательным элементом Правил землепользования и застройки, и в частности карты градостроительного зонирования. В пределах каждой категории перечисленных в комментируемой статье 35 Градостроительного кодекса РФ территориальных зон может быть также выделено несколько зон (подзон), различающихся особенностями градостроительного развития территорий, набором разрешенных видов землепользования и параметров строительных изменений недвижимости для этих видов землепользования. Карта (карты) градостроительного зонирования может содержать описание границ территориальных зон. При определении границ территориальных зон на схемах их наименование и градостроительные регламенты устанавливаются индивидуально, применительно к различным частям территории муниципального образования.

Количество выделяемых зон (подзон) обуславливается градостроительной спецификой различных муниципальных образований и их величиной, степенью территориальной расчлененности, функциональной структурной организацией территории, особенностями формирования естественного и антропогенного ландшафта, а также перспективами пространственного развития территории, определяемыми на стадии разработки документации планирования. Последним обстоятельством определяется комплекс практических мероприятий (градостроительного стимулирования или запрета (ограничения) некоторых типов землепользования и застройки), учитываемых при разработке карты зонирования.

Территориальные зоны, определяемые градостроительным зонированием, учитывают существующую градостроительную организацию территории, социальные, демографические аспекты и предпосылки последующего градостроительного освоения (реконструкции). Вследствие этого градостроительное зонирование представляет собой сложную комплексную задачу, требующую интегрированных способов решения и участия специалистов многих направлений.

2. Жилые зоны предназначены для того, чтобы обеспечить комфортабельные и здоровые условия проживания населения на территории муниципального образования. Спецификой зон этого типа является преобладание в них жилой застройки, с допущением строительства большого количества разноэтажных объектов жилого назначения. Выделение соответствующих подзон в пределах жилой зоны определяется реально сложившейся структурой жилого фонда в соответствии с потребностями различных групп населения (небольшие и большие семьи, молодые и пожилые, холостые или женатые люди). Вновь формируемая жилая застройка требует учета потребностей демографических и потребительских групп, соответствовать различным (дифференцированным) предпочтениям граждан (их социальным и потребительским возможностям).

Процедура градостроительного зонирования по выделению жилых подзон обуславливает решение практических вопросов упорядочения сложившейся застройки, придание ей более четкой структуры и возможность сочетания различных (дифференцированных) типов жилой застройки.


Зонирование жилых (селитебных) территорий позволяет одновременно решать разного рода проблемы: функциональные (разграничение несовместимых, исключающих взаимное соседство функциональных процессов; установление определенной системы построения застройки с выделением преобладающих функций; устранение чересполосного расположения застройки); планировочные (совершенствование планировочной организации территории и улучшение ее транспортного обеспечения с учетом градостроительной ситуации, удаленности от центра и приближенности к естественному ландшафту, а также к прочим структурным элементам города; выбор способа градостроительных изменений); структурные (обоснование выбора этажности и плотности застройки, видов обслуживания, с повышением качества застройки, оздоровлением качества окружающей среды).

Градостроительное зонирование в современных условиях направлено на реализацию пространственно-планировочных мероприятий по комплексной реконструкции территории, предполагающих достижение значительной экономической эффективности. Этот эффект может быть достигнут в результате оценки морального и физического износа застройки, определении характеристик жилого фонда, с указанием плотности застройки, экологических показателей, соотношением площадей открытых (в том числе и озелененных) и застроенных пространств. Учитывая то, что наиболее распространенным видом градостроительных преобразований в условиях сложившейся городской и сельской застройки является ее реконструкция, в процессе осуществления градостроительного зонирования необходимо определять степень реконструктивных вмешательств.

Масштабы реконструкции, фиксируемые в территориальных зонах, обуславливаются различными факторами. Во многом случаях определяющее значение имеет сравнение вариантов сохранения (как полного так и частичного) и сноса существующего жилого фонда. Как правило принятие окончательного решения в пользу выбора определенных видов зон жилой застройки зависит от оценки предполагаемого результата (в соизмеримых показателях) по сравнению с исходной ситуацией. Немаловажное значение имеет оценка величины (объемов) работ, а также их стоимости, связанных с перезонированием. Часто по причине необходимости снижения затрат происходит сохранение в пределах зоны существующего типа градостроительного использования, в то время как это противоречит общей перспективной направленности преобразований.

Задачами градостроительного зонирования в этой связи являются определение градостроительных приоритетов. Они могут существенно различаться в зависимости от конкретной градостроительной и социально-экономической ситуации.

В ряде случаев перезонирование территории влечет за собой значительное удорожание реконструктивных работ, но позволяет достигнуть значительных результатов (социальных, функциональных, планировочных и других). В других случаях, напротив, планируемое состояние территории может не значительно отличаться от существующей ситуации, но при этом проведение общего объема требуемых работ не связано с крупными затратами. В каждой конкретной градостроительной ситуации решение по выбору варианта зонирования осуществляется индивидуально с учетом позитивных и негативных сторон каждого. Наиболее общим принципом, в большей степени влияющим на окончательный выбор, является достижение рациональной схемы использования территории.

Принятие решения о зонировании, определение методов, этапов, характера проводимых мероприятий также зависит от существующего комплекса градостроительных условий на конкретной территории, таких как: местоположение зонируемой территории в структуре муниципального образования; плотность застройки отдельных кварталов и более крупных структурных единиц застройки; технические характеристики застройки; наличие элементов общественного обслуживания; состояние инженерного оборудования и благоустройства.

Подзоны выделяются таким образом, чтобы система зонирования могла функционировать сбалансировано, с тем, чтобы в каждой жилой подзоне было представлено возможное разнообразие форм пространственной организации среды, достаточное количество бытовых услуг. Наиболее распространено в градостроительной практике выделение четырех основных типов жилых подзон, различающихся установленными параметрами реализуемой застройки, основанными на постепенном повышении ее этажности, начиная от индивидуальных жилых домов до многоэтажных домов.

Зоны застройки индивидуальными жилыми домами выделяются для преимущественного строительства индивидуальных (изолированно расположенных) и блокированных жилых домов с прилегающими земельными участками, предназначенных для проживания одной семьи в качестве основного вида разрешенного использования. В ней обеспечиваются правовые условия формирования низкоплотной жилой застройки; с минимальным набором обслуживающих функций и общественных пространств, открытыми участками сельскохозяйственного использования, а также маломасштабная инфраструктура обслуживания (школы, небольшие поликлиники, аптеки, общественные бани).

Вспомогательные виды разрешенного использования в этих зонах включают в себя места для парковки одного автомобиля или размещение отдельного гаража, установки автономных (альтернативных) источников энергии таких как теплостанция или иные местные технические средства обслуживания. К видам землепользования, требующим специального разрешения, относятся все виды коммерческого обслуживания и выделение территорий для отдыха.

Зоны застройки малоэтажными жилыми домами (домами для двух-трех семей и трехэтажными домами) выделены для формирования специфических, с использованием особых планировочных методов, градостроительных образований, с относительно невысокой плотностью застройки и количеством проживающего населения. Основными видами разрешенного использования в этой зоне являются отдельные или объединенные дома для проживания одной, двух или трех семей, а также многоквартирные дома. Разрешаются также сады, огороды, небольшие объекты услуг населению. Вспомогательные виды разрешенного использования включают в себя небольшие парковки и объекты по оказанию коммерческих услуг, которые занимают небольшое место в жилых зданиях, а также изолированно расположенные объекты сервисной инфраструктуры.

В зонах застройки среднеэтажными жилыми домами к основным видам разрешенного использования относятся объединенные дома двух и трех семей, а также многоквартирные жилые дома на 4-5 семей. Разрешены также местные точки ежедневного обслуживания, школы, клиники, которые обслуживают жителей зоны. Вспомогательные виды разрешенного использования включают в себя оказание различных услуг, занимающие небольшую часть жилых домов. Виды разрешенного использования, требующие специального разрешения, включают в себя крупные коммерческие торговые центры по обслуживанию населения, а также небольшие гостиницы.

Зоны застройки многоэтажными жилыми домами. Основные виды разрешенного использования включают в себя только многоквартирные дома (нет индивидуальных домов), а также большое количество расположенных по соседству учреждений обслуживания и коммерческие виды использования. К вспомогательным видам разрешенного использования относятся клиники, объекты коммерческой и иной деятельности, точки по обслуживанию, занимающие небольшую часть жилых зданий. Виды использования территории, требующие специального разрешения, включают в себя туристические и развлекательные виды деятельности, а также некоторые виды использования земельных участков и объектов недвижимости, которые определяются интересами более крупных частей территории муниципального образования (например, рынки и административные здания).

Характер распределения соответствующих подзон в границах зон жилой застройки определяется с учетом принципов рациональности, равномерности, пропорциональности и территориального ранжирования.

Так, принцип территориального ранжирования во многих случаях является определяющим для установления соотношения различных типов подзон. Практически каждое муниципальное образование (вне зависимости от величины, особенностей сложившейся планировочной структуры, ландшафтной организации) имеет характерное структурное построение территории, с выделением трех состояний: центрального, срединного и периферийного. В зависимости от того, в какой из трех указанных частей муниципального образования расположен участок, который необходимо подвергнуть зонированию, выбирается приоритетный вид жилой подзоны. Чаще всего в центральных районах выделяются зоны с преобладанием многоэтажной жилой застройки; в срединных районах – среднеэтажной жилой застройки, допускающие включение малоэтажной застройки; на периферии города присутствуют в равномерных пропорциональных соотношениях различные зонах застройки, с активным включением малоэтажных и индивидуальных жилых домов. Система зонирования позволяет разрешить некоторые аспекты проблем, возникающих в результате градостроительного освоения (реконструкции) территорий жилых зон, в частности, размещение вновь формируемой «коттеджной» застройки на периферии города и определение направлений пространственного преобразования территории с ветхой малоэтажной застройкой в центральных районах.

В периферийных районах большинства городских округов размеры и масштабы нового жилищного строительства, в условиях отсутствия правового механизма градостроительного зонирования, почти не контролировались. Размеры земельных участков зачастую не соответствуют размерам домов, возводимых на них, что во многих случаях приводит к постройке очень крупных домов на небольших участках земли. Со временем эти дома займут данную территорию и «зеленая» окружающая среда будет потеряна. Далее, поскольку для улиц, линий инфраструктуры и канализации оставлено слишком мало места, то может быть причинен вред окружающей среде, что будет трудно исправить.

В идеале зонирование должно развивать разработанные положения, предусмотренные документами территориального планирования, предусматривая создание необходимой инфраструктуры, формирования целостной, системной организации (сети) земельных участков с должным количеством незастроенных участков перед домами. В современных условиях, связанных с ограничением возможности финансирования инфраструктуры, такой процесс зонирования (на основе территориального планирования) не производится. Зонирование в некоторой степени позволяет решать проблему, обеспечивая соизмеримость размеров жилых зданий с размером и конфигурацией земельных участков, а также устанавливая параметры зданий с учетом будущего характера зоны (в достаточной степени озелененного, либо преимущественно урбанизированного).

Особым образом оговаривается характер градостроительного зонирования с целью выделения территориальных зон для ведения садоводства и дачного хозяйства. В отношении зон размещения дач и садовых участков действуют положения, касающиеся временного проживания и ведения маломасштабной сельскохозяйственной деятельности. В них разрешено размещение средств инфраструктуры и строительство небольших объектов, прежде всего обслуживающих, например, магазинов, а также градостроительная организация прочих видов деятельности, сопутствующих или требующих специального разрешения видов землепользования.

3. Общественно-деловые зоны создаются с целью согласования смешения видов пользования, связанных с градостроительной организацией торговой, офисной, административной, культурно-образовательной, сервисной, обслуживающей и развлекательной функций. Характер потребления этих функциональных процессов отличается массовостью и избирательным потребительским предпочтением. Эти функции в основном тяготеют к их размещению в центральной части городов и некоторых других территориях, отличающихся достаточной транспортной и инфраструктурной обеспеченностью, что обеспечивает возможности и удобства для получения потенциальными потребителями товаров и услуг.

Обычно виды градостроительного использования территории, связанные с размещением функций бизнеса, торговли, информационных и сервисных услуг, разделяются на категории центрального или местного уровня. К видам пользования категории центрального уровня относятся административная деятельность органов публичной власти (администрация субъекта РФ), финансовые институты (управления банков и страховых агентств), офисы по оказанию юридических или иных услуг крупным заказчикам (рекламные агентства) и т.д. Виды пользования, связанные с местным бизнесом или торговлей включают в себя «личные и ежедневные виды услуг», оказываемых отделениями банков, частнопрактикующими нотариусами и адвокатами, а также магазинами товаров повседневного спроса.

В отношении специфики выделения общественно-деловых зон, расположенных в центральных районах, имеется сильный эффект скопления различных видов деятельности делового и административного характера. Банковские, юридические, финансовые, страховые виды деятельности, операции с недвижимостью, другие виды делового предпринимательства и реализация многообразных видов профессиональной деятельности (например, деятельность на информационном рынке) с наибольшим предпочтением и выгодой стремятся к максимальному приближению друг к другу, так как это ускоряет и облегчает возможность проведения деловых контактов и информационного обмена.

Что касается местной сферы услуг, то имеется отчетливо выраженная тенденция размещения ее возле автобусных остановок, железнодорожных и метростанций, а также основных перекрестков автодорог, где граждане могут делать покупки по пути на работу или домой. Это весьма отличается от традиционного социалистического города, когда имелась тенденция привязать сферу обслуживания и ежедневную торговлю к жилым комплексам, а деловые и административные учреждения были рассредоточены по всему городу. Также новой для российских городов является деятельность по «деловому обслуживанию», а именно продажа и ремонт компьютеров, услуги доставки, упаковки, в целях осуществления которой происходит аренда недвижимости (зданий и отдельных помещений различного функционального назначения). Данные виды деятельности обеспечивают работу офисов юридических лиц и стараются располагаться в более дешевых помещениях по соседству с ними. Таким образом, имеет место значительная передислокация деловой и торговой активности, что влечет за собой появление и развитие новых видов использования территории.

Особым образом оговариваются условия градостроительного зонирования в отношении выделения общественно-деловых зон, в частности, территорий для размещения высших учебных заведений. В отдельных случаях выделяются специальные зоны для крупных общественных зданий, таких как образовательные университеты. В таких зонах устанавливается особый набор параметров и видов использования земельных участков, а также может применяться специальный комплект положений по данным зонам и на территориях, к ним прилегающим. Например, в зоне, предназначенной для размещения основных зданий университета, реализующих образовательные функции, допускается размещение специальных типов жилых домов – места временного проживания студентов, преподавателей и посетителей (общежития), которое сочетается со спортивными сооружениями и объектами для предоставления ежедневных услуг.

Аналогичным образом в зоне, сформированной для реализации образовательных функций, могут контролироваться и виды использования земельных участков буферной зоны, окружающей основное сооружение, с тем, чтобы обеспечить условие комфортного пребывания студентов. Достижению этих целей способствует сохранение достаточного озелененного пространства. Для современной практики градостроительного освоения (реконструкции) территории посредством зонирования в российских муниципальных образованиях характерна смешанная система выделения зон для указанных видов землепользования. В отношении них градостроительные решения могут быть двоякими и заключаться либо в формировании изолированных отдельных зон, либо во включении их в виде составной части в районы регулярной жилой застройки и коммерческой деятельности.

4. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения объектов производственно-делового назначения (НИИ с опытными производствами, торговые предприятия с цехами технического обслуживания, информационные центры с издательско-типографским отделом и др.), промышленных (пищевой и легкой промышленности, приборостроения, машиностроения, производства строительных материалов и др.), коммунально-складских (территории ТЭЦ, станции аэрации, котельные, электроподстанции, газораспределительные узлы, мусороперерабатывающие заводы, прочие сооружения муниципальной инженерной инфраструктуры, складские сооружения, стоянки машин механической уборки территории), транспортных и инженерных объектов и формируются в виде участков производственной застройки и производственных зон. В соответствии с проводимой градостроительной политикой в нашей стране приоритетным направлением деятельности, связанной с пространственными преобразованиями территории с преобладанием производственной функции, размещением объектов инженерной и транспортной инфраструктур, является их реконструкция.

Преобразование и реконструкция производственных территорий должны обеспечивать соответствие технико-экономических показателей производственной территории градостроительным условиям их размещения. Параметры производственных территорий должны подчиняться градостроительным условиям территорий по экологической безопасности, величине и интенсивности использования территорий. Территории муниципальных образований (особенно городских округов) должны соответствовать потребностям производственных территорий по обеспеченности транспортом и инженерными ресурсами.

Размещение производственных территорий в городском округе, выделение их в соответствующие зоны подвергается соответствующим ограничениям. Производственные территории следует преобразовывать с учетом примыкания к территориям иного функционального назначения: в полосе примыкания производственных зон к общественным территориям следует размещать общественно-административные (так называемые предзаводские территории) части производственных территорий, включая их в формирование общественных центров и зон; в полосе примыкания к жилым территориям не следует оформлять границы производственного участка глухим забором, рекомендуется использование входящей в состав санитарно-защитной зоны полосы примыкания для размещения коммунальных объектов жилого района, многоэтажных гаражей-стоянок различных типов, зеленых насаждений; в примагистральной полосе производственных зон (производственная территория в примагистральной зоне) рекомендуется размещать участки компактной застройки, адаптируемой городским окружением, смешанной производственно-общественной застройки с торговыми и обслуживающими предприятиями, требующими значительных складских помещений, крупногабаритных подъездов, разворотных площадок.

Не допускается присутствие производственных территорий на территориях общественного и жилого назначения, которые отличаются следующими характеристиками: по классу вредности расположенных на них производств нарушают или могут нарушить своей деятельностью требования экологической безопасности жилых и общественных территорий; по численности занятых противоречат назначению жилых территорий, многофункциональных и специализированных общественных центров; по величине территорий нарушают функционально-планировочную организацию жилых и общественных территорий.

На участках жилой, смешанной жилой застройки могут размещаться производственные предприятия площадью не более 200 кв. м, встроенные или занимающие часть дома без производственной территории, экологически безопасные.

Использования метода зонирования в отношении к территориям, занятым промышленной застройкой, кардинально не изменяет существующей градостроительной организации территории. В то же время проведение зонирования требует обязательного учета сложившейся в целом градостроительной организации территории, в том числе характера взаимодействия с прилегающими территориальными зонами. Также необходимо учитывать некоторые особенности, существенно отличающий процесс градостроительного освоения (реконструкции) производственных зон, который сопряжен с привлечением и освоением инвестиций в крупных объемах.

Показательно сравнение различий в процедуре зонирования территории под производственные и другие функции. Например, торговая и коммерческая деятельность, организуемая на условиях функциональной переориентации территории, может быть начата при наличии небольшого объема инвестиционно-финансовых ресурсов с последующим постепенным ростом. В противоположность этим видам деятельности в большинстве секторов промышленности требуются очень крупные объемы инвестиционного капитала для организации производства, внедрения современной технологии, перепрофилирования, перебазирования предприятий, расширения или сокращения развития.

Формирование территориальных зон не влечет за собой немедленных градостроительных изменений, и не оказывает прямого влияния на размещение инвестиций. Кроме того, системой зонирования, регулируется в основном местоположение объектов, взаимное расположение зданий и сооружений, их величина и направления перспективного развития. В то же время зонирование во многом не учитывает сложность и разнообразие влияния промышленных процессов на окружающую среду, хотя это влияние определяется спецификой существующих (предполагаемых) видов производства. Поэтому косвенным фактором, закладываемым в формирование системы зонирования с выделением производственных зон и делающими более эффективными положения об охране окружающей среды, позволяющими регулировать формы загрязнения и технологию производства по каждому виду промышленности, является установление двух позиций: типа производства и характера градостроительных преобразований.

Российская практика градостроительного зонирования в отношении производственных зон формируется согласно имеющемуся международному опыту крупнейших городов. В них с успехом реализуются программы промышленного развития и регулирования. Неотъемлемым элементом программ этого типа является наличие в них инструментов планирования и регулирования.

Всеобъемлющая программа промышленного развития должна включать «стратегическое планирование» города и государственных инвестиций в инфраструктуру и подготовку земельных участков, правовые и кредитные механизмы для долгосрочного финансирования, ясную и обоснованную налоговую структуру, согласованные положения о сохранении окружающей среды и отлаженные процедуры регистрации деловой активности, а, кроме того, приведение в исполнение всего запланированного.

Система зонирования способна привести к более эффективному привлечению инвестиций в промышленность или ее оживлению в том случае, если положения промышленной политики имеют целенаправленный характер в форме создания всеобъемлющей программы промышленного развития. В то же время пространственное планирование промышленности в виде выделения соответствующих зон и принятие специальных нормативно-правовых актов муниципального уровня позволяет получить эффективный инструмент, помогающий разрабатывать документы социально-экономического развития территорий.

Практическое осуществление зонирования во многом определяется тем, в какой степени комплексно решаются вопросы реструктуризации территорий с преобладающим производственным типом хозяйственного использования. В зависимости от того, насколько определенная промышленная политика проводится на территории муниципального образования, зависит эффективность внедрения системы зонирования, в частности градостроительное развитие производственных зон. Общие принципы такой политики определяются исходя из величины муниципального образования, его геополитического, в т.ч. и географического положения (например, приграничный город, город-анклав, зона свободного экономического развития), в соответствии с которыми конкретизируются возможности получения инвестиций и направления их практической реализации в зависимости от социально-экономических особенностей территории (промышленность, транспорт, его приоритетные виды, в соответствии с ними определение видов градостроительных объектов, таких как железнодорожный, морской, речной порты, строительство складских сооружений).

Муниципальные власти формулируют положения промышленной политики, выражающиеся в разработке комплекса мероприятий, таких как выделении территориальных зон, в которых определяются конкретные формы градостроительной деятельности, например передислокация портовых сооружений на новую территорию с соответствующими условиями (например, более глубокой водой), осуществление перевода тяжелой промышленности на периферию, сохранение в центральных районах предприятий легкой промышленности, некоторых видов точных сборочных производств, предусмотрение возможности размещения значительного объема нового строительства и реконструкции в промышленных зонах, примыкающих к железнодорожным и автодорожным узлам. Таким образом обеспечивается взаимоувязанное градостроительное функционально-планировочное развитие промышленных зон посредством его согласования со стратегическими мероприятиями экономического характера, в частности с заранее известными и обоснованными источниками привлечения инвестиций и формой их пространственной реализации.

5. Правилами землепользования и застройки на карте градостроительного зонирования предусматривается выделение зон рекреационного назначения, в состав которых обычно включаются три категории зон отдыха и открытых зон: зоны, предназначенные для активных видов спорта, физической культуры, туризма и иные зоны отдыха; зоны пассивного отдыха и сохранения природной среды, а также зоны расположения крупных массивов открытых рекреационных пространств (водные и озелененные пространства).

В зависимости от специфики муниципального образования, природных и исторических особенностей его формирования, может быть выделено большее или меньшее количество зон этой категории. Более строгие требования предъявляют к формированию рекреационных зон особых видов, в частности к историческим ландшафтам и объектам природной защиты. В этих случаях следует дифференцировать территорию таким образом, чтобы функциональное использование территории для занятий спортом, здорового отдыха и прочих видов землепользования, связанных с отдыхом, не нарушало сложившейся рекреационной системы.

В составе зон рекреационного назначения следует различать разновидности зон активного отдыха, определяемые в зависимости от величины зонируемых территорий и характера протекающих рекреационных процессов. В одних случаях приоритетами градостроительной деятельности является стимулирование процессов максимального сохранения природного ландшафта, и соответственно, цель пространственного преобразования территорий таких зон заключается в ограничении степени вмешательства и формирование так называемых «сохраняемых рекреаций». В других случаях, напротив, разрешается активное вмешательство в сложившуюся среду, целенаправленное формирование различных по величине объектов, предназначенных для массового отдыха населения.

На территориях этого типа могут размещаться парки, скверы, сады, открытые спортивные площадки, участки для строительства кемпингов и пикников, с некоторыми вспомогательными видами землепользования. На территории этих зон благодаря наличию особых природно-климатических и географических особенностей целесообразно размещать рекреационные объекты (санатории, дома отдыха, профилактории, курортные объекты, спортивные сооружения и стадионы, а также иные подобные крупные объекты капитального строительства). В тоже время для получения разрешений на строительство обозначенных рекреационных объектов как правило необходимо прохождение специальной процедуры публичных слушаний, в процессе которой согласовываются многие компоненты проекта, в том числе вместимость объекта, его местоположение, количество парковок, степень взаимодействия с окружающей средой. Основным фактором, оказывающим влияние на выбор приоритетного вида градостроительного использования территории в пределах зон активного отдыха является реализация комплекса рекреационных функций. В целом при выделении зон стремятся к тому, чтобы рекреационная функция преобладала на территории. В то же время в пределах этих зон могут располагаться некоторые небольшие коммерческие виды землепользования, кафе и иные объекты услуг для посетителей.

В зонах пассивного отдыха и охраны природы основными видами использования территории являются организация парков, мест для прогулок и аналогичные открытые публичные виды землепользования. По специальному разрешению может допускаться планировочная организация территории для занятия некоторыми видами спорта, отдыхом и предоставлением услуг для посетителей, но связанные с ними участки должны быть ограничены по размеру. Для таких природных территорий особой важности может быть создана зона охраны памятника природы или аналогичная зона сохранения ландшафта, которая очень строго лимитирует любые активные виды землепользования или строительства.

6. Особое внимание в процессе разработки карты градостроительного зонирования территории муниципального образования, следует уделять выделению зон особо охраняемых территорий, связанных с охраной памятников истории и культуры и охраной окружающей среды.

Соотношение зон, в которых осуществляется правовое регулирование, связанное с сохранением исторических и культурных ценностей, а также охраной окружающей среды, представляет проблему во всех муниципальных образованиях России, внедряющих систему зонирования, по двум причинам. Во-первых, имеет место пересечение полномочий по ряду процедурных и иных существенных вопросов органов государственной власти и органов местного самоуправления. Во-вторых, сложно в буквальном виде адаптировать фундаментальную концепцию зонирования по отношению к охраняемым зонам, применив ее аналогичным образом (посредством наложения правил на всю зону), в то время как для обеспечения наибольшей сохранности объектов культурного наследия и охраны окружающей среды выдвигаются требования дифференцированного зонирования.

В правилах землепользования и застройки применяются в основном два метода определения зон исторического значения, разрешенных видов землепользования, параметров застройки и процедур надзора за ними.

В некоторых городских округах зоны исторического значения определяются в перечне видов землепользования иных зон — жилой, общественно-деловой и некоторых иных. В других городах создается одна или более дополнительных карт, на которых показаны исторические зоны и зоны охраны окружающей среды. Эти (вспомогательные) карты предназначены для наложения их на основную карту зонирования. В этом процессе необходимо учитывать специальные требования и ограничения как дополнительный набор условий для зональных разрешений и оформления разрешений на реализацию объектов капитального строительства.

Появление данной зоны в комментируемой статье 35 является одной из новелл ГрК РФ по сравнению со старым Градостроительным кодексом РФ 1998 г. Следует подчеркнуть, что создание, например, в городском округе в черте населенного пункта особо охраняемой природной территории (например, дендрологического парка или национального парка) не влечет за собой появление в границах категории земель поселений земельного участка из состава категории земель особо охраняемых территорий (далее – ООПТ) и объектов, предусмотренной главой XVII ЗК РФ. В данном случае такой вывод вытекает из ст. 83 ЗК РФ, согласно которой «землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель иных категорий». Следовательно, налицо внутренние противоречия в ЗК РФ, поскольку п.5 ст.94 которого предполагает возможность создания «иных земель особо охраняемых природных территорий», включая в состав таковых, в частности, городские леса и городские парки.

Данную проблему как раз и разрешает комментируемая статья 35 ГрК России. Поскольку градостроительное законодательство определяет правовой режим, главным образом, категории земель поселений, а экологическое – правовой режим ООПТ, которые вполне могут быть и в черте поселений (населенных пунктов), то коллизии установленных разными по отраслевой принадлежности нормативно-правовыми актами правовых режимов разрешаются посредством образования в городских округах и иных муниципальных образованиях отдельной территориальной зоны со своим градостроительным регламентом.

Что такое территориальная зона земельного участка и как её изменить?

Земельные участки, наряду с другими, обладают таким признаком, как территориальная зона. При выборе земли для размещения различных объектов его обязательно надо учитывать.

Зоны земельных участков

Земли, относящиеся к городам и другим населённым пунктам, разделяются на территориальные зоны (согласно 85 статье Земельного Кодекса). Это разделение отражается в правилах землепользования и застройки, разрабатывающиеся с учётом Земельного и Градостроительного Кодексов.

Каждая зона имеет своё предназначение, в соответствии с которым возможно возведение зданий и других объектов. Для них существуют различные виды использования.

Виды зон земельных участков

Выделяют следующие виды зон:

Если вы хотите узнать, как в 2020 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72 .
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57 .
  1. Жилые предназначены для домов разной этажности, рассчитанных на проживание различного числа семей. Сюда входят и многоэтажные жилые комплексы, и индивидуальные дома с приусадебными участками. Разрешено размещение других связанных объектов, если они не требуют охранных или санитарных зон. Например, рядом с жилыми домами может находиться магазин или памятник.
  2. Общественно-деловые предназначены для образовательных и научно исследовательских учреждений, для объектов здравоохранения, питания, торговли, культуры и т. п.
  3. Производственные. Здесь могут находиться промышленные, коммунальные и складские строения, а также связанная с ними инфраструктура. Сюда же включаются и санитарные зоны вокруг них.
  4. Инфраструктуры (включается транспортная и инженерная) предусматривают размещения различных видов транспорта, трубопроводов и инженерного оборудования.
  5. Рекреационные зоны используются для размещения мест отдыха, таких как парки, сады, пляжи и т. д. Разрешено строительство только таких объектов, которые связаны с основной функцией, то есть отдыхом населения.
  6. Сельскохозяйственные – это зоны, предназначенные для различных видов животноводства и растениеводства. К ним относятся пашни, сенокосы, пастбища и т. д. Строить можно только такие здания, которые необходимы для основного назначения.
  7. Охранные зоны создаются для лучшей сохранности важных объектов. Это зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные, природного ландшафта, различных трубопроводов и электросетей и т. п.
  8. Специального назначения. Некоторые промышленные предприятия или другие объекты способны негативно влиять на окружающую среду. К ним также относятся скотомогильники, свалки различных отходов и т. д. Вокруг таких объектов создаются зоны, предназначенные для минимизации подобных воздействий. Они называются также санитарными или санитарно-защитными.
  9. Режимных территорий, включая военные объекты.

Как узнать территориальную зону?

Данные зоны обозначены на картах градостроительного зонирования. Поэтому, чтобы узнать зону участка, необходимо:

  1. Найти официальный сайт населённого пункта. Для этого достаточно набрать в любой поисковой системе «сайт» и название города или посёлка.
  2. Открыть раздел, посвящённый градостроительству.
  3. Найти в нём ссылку на Градостроительный план.
  4. На плане найти нужный участок.

Зоны обозначаются разным цветом и буквенными (буквенно-цифровыми) обозначениями. Расшифровки этих обозначений приводятся ниже карты.

Это можно сделать:

  • лично в любом отделении Росреестра;
  • или офисе МФЦ;
  • по почте;
  • онлайн, через сайт.

Оплатить больничный если в отпуске, вы не знаете ка это правильно сделать? По ссылке есть нужная информация.

Как государство может помочь в получении достойной пенсии, вы прочтете в нашем материале.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Как поменять зону земельного участка?

Для этого необходимо:

  1. Направить заявление в комиссию по подготовке Правил землепользования города или посёлка.
  2. Комиссия в течение 30 дней готовит заключение, в котором содержатся рекомендации о внесении изменений или отказ. В первом случае оно направляется администрации, во втором – заявителю.
  3. Администрация готовит проект о внесении изменений в Правила в соответствии с этими рекомендациями или отказывает. На это также отводится 30 дней.
  4. В случае положительного решения комиссией организуются публичные слушанья.
  5. В течение 10 дней после этого вносятся изменения в Правила землепользования и застройки, то есть меняется зона данного участка.

Таким образом, зона – одна из важных характеристик земельного участка. Выбирая его, необходимо учитывать данный признак. Ведь от этого в том числе зависит, можно ли будет использовать землю в соответствии со своими планами. Изменить территориальную зону возможно, но это связано с определёнными трудностями.

Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 12.01.2020 N 56-АПГ16-30

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 12 января 2020 г. N 56-АПГ16-30

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Александрова В.Н.

судей Абакумовой И.Д., Меркулова В.П.

при секретаре Холодцовой Ю.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Гаражно-Строительного кооператива N 85/2 о признании Генерального плана Владивостокского городского округа, утвержденного решением Думы города Владивостока от 15 сентября 2008 г. N 119, и Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы Владивостока от 7 апреля 2010 г. N 462, не действующими в части, по апелляционной жалобе Думы города Владивостока и апелляционному представлению прокуратуры Приморского края на решение Приморского краевого суда от 22 августа 2020 г., которым заявление частично удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Засеевой Э.С., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации,

Гаражно-Строительный кооператив N 85/2 обратился в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением о признании Генерального плана Владивостокского городского округа, утвержденного решением Думы города Владивостока от 15 сентября 2008 г. N 119, и Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы города Владивостока от 7 апреля 2010 г. N 462, не действующими в части установления в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:15817 двух функциональных и двух территориальных зон, с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Приморского краевого суда от 22 августа 2020 г. заявление удовлетворено в части признания недействующими Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы Владивостока от 7 апреля 2010 г. N 462 в отношении установления в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:15817 двух территориальных зон с момента вступления решения суда в законную силу.

Не согласившись с решением суда, Дума города Владивостока обратилась в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт в удовлетворенной части заявленных требований, полагая, что Правила землепользования и застройки в оспариваемой части не нарушают права административного истца.

Прокуратура Приморского края обратилась в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционным представлением, в котором просит судебный акт отменить в части отказа в удовлетворении требования о признании недействующим Генерального плана Владивостокского городского округа, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального права.

В судебное заседание представители административного истца, Думы города Владивостока, Администрации города Владивостока, Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, Департамента градостроительства Приморского края, прокуратуры Приморского края, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не явились. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы Думы города Владивостока и апелляционного представления прокуратуры Приморского края, заслушав заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

К вопросам местного значения городского округа относится, утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, в соответствии с пунктом 26 части 1 статьи 16 и части 1 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

В соответствии с процедурами, установленными статьями 24 — 25 и 31, 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовлены проекты Генерального плана Владивостокского городского округа (далее — Генплан ВГО) и Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа (далее — Правила землепользования и застройки).

Решением Думы города Владивостока от 15 сентября 2008 г. N 119 утвержден Генплан ВГО, которым в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:15817 установлены две функциональные зоны: жилая зона и зона автомобильного транспорта.

Решением Думы города Владивостока от 7 апреля 2010 г. N 462 утверждены Правила землепользования и застройки, которыми в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:15817 установлены две территориальные зоны: зона застройки многоэтажными домами (Ж-3) и зона объектов автомобильного транспорта (Т-3).

Решения N 119 и 462 приняты уполномоченным органом в установленной форме (подпункт 26 пункта 1 статьи 5 Устава города Владивостока), подписаны главой муниципального образования, официально опубликованы для всеобщего сведения и по этим основаниям не оспариваются.

Гаражно-Строительный кооператив N 85/2 (далее — ГСК N 85/2, кооператив) использует земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:15817 с 1989 года, предоставленный на праве временного пользования под строительство гаражей по улице Карбышева г. Владивосток, поставленный на кадастровый учет 3 сентября 1991 г. без уточнения границ. Распоряжением Управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока от 19 ноября 2014 г. N 2377 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Карбышева, 11, площадью 1812 кв. м.

Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю 12 января 2015 г. приостановлено осуществление кадастрового учета земельного участка, поскольку вид разрешенного использования земельного участка — для дальнейшей эксплуатации здания ГСК N 85/2 (лит. А) не соответствует Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Думы города Владивостока от 7 апреля 2010 г. N 462, видам разрешенного использования выбранных для территориальных зон: зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3) и зоны объектов автомобильного транспорта (Т-3).

Административный истец полагает, что нахождение земельного участка в двух территориальных зонах и двух функциональных зонах нарушает требования земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации.

Удовлетворяя заявленное требование о признании Правил землепользования и застройки не действующими в части отнесения земельного участка одновременно к двум территориальным зонам, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что оспариваемые положения противоречат требованиям части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 85 Земельного кодекса, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, иным территориальным зонам.

Частью 2 статьи 85 Земельного кодекса предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Согласно части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

Поскольку территориальное зонирование земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:15817 не отвечает требованиям принадлежности его только к одной территориальной зоне, то Правила землепользования и застройки в этой части приняты в нарушение действующего законодательства.

Отказывая в удовлетворении требования о признании частично недействующим Генплана ВГО, суд первой инстанции указал, что отнесение земельного участка к двум функциональным зонам не препятствует его использованию в соответствии с установленным видом разрешенного использования, поскольку не меняет его правового режима.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации полагает, что этот вывод суда ошибочен.

Функциональное назначение территорий определяется функциональными зонами, которые устанавливаются документами территориального планирования, в том числе генеральным планом городского округа (пункт 5 статьи 1, пункт 3 части 1 статьи 18, часть 3 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Генеральный план городского округа, утверждаемый муниципальным правовым актом, не должен противоречить Градостроительному кодексу Российской Федерации, в том числе основным принципам законодательства о градостроительной деятельности (часть 4 статьи 3 и часть 13 статьи 24 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Генплан ВГО, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории городского округа в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначения территории, поскольку генеральные планы муниципальных образований определяют стратегию градостроительного развития муниципальных образований и условия формирования среды жизнедеятельности, в соответствии с Инструкцией о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной Постановлением Госстроя России от 29 октября 2002 г. N 150 (далее — Инструкция N 150).

Судебная коллегия не может согласиться с тем, что установленные Генпланом ВГО функциональные зоны не нарушают прав административного истца на использование земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, поскольку в данном случае не соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану в силу требований части 3 статей 9, части 9 и 10 статьи 31, пункт 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Территориальные зоны конкретизируют положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам, в соответствии с положениями статьи 1, статьи 34 и 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации пункта 3.1.5 Инструкции N 150.

Вместе с тем корректировка Правил землепользования и застройки в части, признанной недействующей решением суда, входит в противоречие с Генпланом ВГО в части нахождения того же земельного участка в двух функциональных зонах.


С учетом изложенного, Судебная коллегия полагает, что отнесение в соответствии с Генпланом ВГО земельного участка к двум функциональным зонам, осуществлено без учета требований Градостроительного кодекса Российской Федерации и принципов законодательства о градостроительной деятельности.

Довод, заявленный в апелляционной жалобе Думы города Владивостока о том, что кооператив не обладает исключительным правом собственности на земельный участок, в результате его права не нарушаются оспариваемыми актами, подлежит отклонению, поскольку земельный участок с 1989 года предоставлен административному истцу под строительство гаражей, собственниками гаражей являются его члены и в соответствии требованиями ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации они используют земельный участок в необходимой его части под принадлежащими им объектами недвижимого имущества.

Поскольку Генплан ВГО, утвержденный решением N 119, применялся и были реализованы права граждан и организаций, то в соответствии со статьей 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2007 г. N 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части», Судебная коллегия полагает, что Генплан ВГО подлежит признанию не действующим в оспариваемой части с момента принятия настоящего определения.

Руководствуясь статьями 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

решение Приморского краевого суда от 22 августа 2020 г. по настоящему делу отменить в части.

Признать не действующим генеральный план Владивостокского городского округа, утвержденный решением Думы города Владивостока от 15 сентября 2008 г. N 119 «Об утверждении генерального плана Владивостокского городского округа» в части установления в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:15817, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Карбышева, д. 11, двух функциональных зон: жилая зона и зона автомобильного транспорта, с момента принятия настоящего определения.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Определение территориальных зон участка и дома

Классификация земельных участков

  • по категории земель
  • по территориальной зоне (в черте населенного пункта)

Вид разрешенного использования — это первое, на что необходимо обратить внимание при выборе земельного участка. Поскольку от этого зависит, какая деятельность будет вестись на этом участке (строительство дома, производство, промышленный объект, многоэтажное жилое строительство, производство сельхозпродукции и т. д.), а также и стоимость земельного участка.

Земли делятся по целевому назначению на категории (семь категорий в современном российском законодательстве) и по виду разрешенного использования в соответствии с территориальным зонированием (территориальные зоны муниципальных районов).

Очень важно, чтобы вид разрешенного использования, указанный в документе, соответствовал градостроительному регламенту территориального зонирования, если земельный участок расположен в границах населенного пункта.

Территориальные зоны (правила землепользования и застройки г. Владивостока)

2. Общественно-деловые зоны

3. Промышленные зоны

4. Рекреационные зоны

5. Зоны специального назначения

6. Зоны специальных объектов федерального значения

7. Зона инженерной инфраструктуры

8. Зона военных объектов

9. Зона особо охраняемых территорий

10. Зона лесов, расположенных на землях лесного фонда

11. Зона объектов транспортной инфраструктуры

Категории земель

Земли сельскохозяйственного назначения расположены за границами населенного пункта.

Различают несколько видов разрешенного использования сельскохозяйственных земель:

— для крестьянского (фермерского) хозяйства;

— для личного подсобного хозяйства;

— для дачного строительства.

Важно отметить, если земельный участок с видом разрешенного использования «личное подсобное хозяйство» расположен в границах населенного пункта, то на нем возможно строительство жилого дома. И наоборот, если участок ЛПХ расположен за границами поселения, то строительство на таком участке запрещено.

Категория — земли населенных пунктов. Использование земель, входящих в состав населенных пунктов, осуществляется в соответствии с территориальным планированием, где указано территориальное зонирование.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения предназначены для эксплуатации объектов промышленности. На таких землях возможно размещение производственных зданий, цехов, подъездных путей, складских помещений.

Категория земель охраняемых территорий и объектов включает в себя земли особо ценного значения, которые изъяты полностью или частично из оборота и использования.

Земли лесного фонда включают в себя земли леса и предназначенные для ведения лесного хозяйства не лесные земли (просеки, дороги, болота и др.). Земли леса предоставляются на основании договора аренды для ведения сельского хозяйства, охотничьего хозяйства, рекреационных целей и т. д. В некоторых случаях законодательством предусмотрен перевод земель лесного фонда в иную (другую) категорию.

Категория — земли водного фонда. К данной категории относятся земельные участки, занятые водой и расположен ные вблизи водных объектов — водохранилищ, гидротехнических сооружений. Земли из данной категории используются строго по назначению и охраняются государством.

Земельные участки из категории земель запаса находятся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность не передаются, за исключением случаев перевода земель в результате перераспределения земель в соответствии законодательством РФ.

Использование земель, находящихся в черте поселения, регулируется Правилами землепользования и застройки. 28 марта 2020 года утверждены изменения в правилах землепользования и застройки Владивостокского городского округа. На земли в границах населенных пунктов распространяется действие градостроительного регламента. Рассмотрим виды территориальных зон на примере города Владивостока.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в соответствии с территориальной зоной, в которую попал земельный участок.

Кадастровая карта — территориальное зонирование населенных пунктов в Приморском крае

Т ерриториальные зоны, утвержденные правилами землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа в 2020 году.

Жилые территориальные зоны. Виды жилых территориальных зон, действующих с 2020 года: зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж 1), зона застройки малоэтажными жилыми домами ( до 4 этажей, включая мансардный) (Ж 2), зона застройки среднеэтажными жилыми домами ( от 5 до 8 этажей, включая мансардный) (Ж 3), зона застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более) (Ж 4). Кроме использования под жилую застройку, возможны виды разрешенного использования для бань, прачечных, общеобразовательных учреждений, магазинов, объектов общественного питания (кафе, рестораны, столовые) и другие.

Общественно-жилые территориальные зоны. Общественно-жилая зона (ОЖ 1), Общественно-жилая зона пониженной этажности (ОЖ 2), Специальная общественно-жилая зона (ОЖ 3). Общественно-жилые территориальные зоны предполагают размещение жилых объектов (индивидуальные жилые дома, таунхаусы, многоэтажные жилые дома и т.д.), магазинов, объектов общественного питания, банков, торговых объектов (торговые центры, развлекательные центры), спортивных объектов и др.

Общественно-деловые территориальные зоны включают 12 видов. Смешанная общественно-деловая зона (ОД 1), Смешанная общественно-деловая подзона (ОД 1.1), Зона делового, общественного и коммерческого назначения (ОД 2), Зона объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования (ОД 3), Зона объектов здравоохранения (ОД 4), Зона объектов социального значения (ОД 5), Зона культовых зданий (ОД 6), Зона объектов дошкольного, начального и среднего образования (ОД 7), Зона научных организаций (ОД 11), Зона исторического центра (ОД 12), Зона размещения объектов Всероссийского детского центра «Океан» (ОД 14), Зона многофункционального культурно-досугового комплекса с рыбным рынком как объекта социально-культурного назначения (ОД 15).

Производственные территориальные зоны. Производственная зона (П 1), Коммунальная зона (П 2).

Зона инженерной инфраструктуры (И 1).

Транспортные территориальные зоны. Зона объектов железнодорожного транспорта (Т 1), Зона объектов воздушного транспорта (Т 2), Зона объектов автомобильного транспорта (Т 3), Зона улично-дорожной сети (Т 4), Зона объектов водного транспорта (Т 5).

Рекреационные территориальные зоны. Зона зеленных насаждений общего пользования (Р 1), Зона объектов физической культуры и массового спорта (Р 2), Зона объектов отдыха и туризма (Р 3), Зона объектов отдыха и туризма пониженной этажности (Р 3.1), Зона лесов (Р 4), Зона объектов санаторно-курортного назначения (Р 5), Зона пляжей (Р 6), Зона ботанического сада (Р 7).

Территориальные зоны специального назначения. Зона кладбищ и крематориев (СН 1), Зона объектов обработки, утилизации, обезвреживания, размещения твердых коммунальных отходов (СН 3), Зона режмных территорий (СН 4), Зона озеленения специального назначения (СН 5), Иная зона специального назначения (СН 6).

Перечень территориальных зон действующих до 28 марта 2020 года на территории Владивостокского городского округа:

Ж илая территориальная зона включает в себя зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1), застройки малоэтажными и среднеэтажными жилыми домами (Ж-2), застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3), застройки индивидуальными жилыми домами, включая территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства (Ж-4). Кроме жилых домов в жилой территориальной зоне возможно размещение стоянок автомобильного транспорта, капитальных гаражей, скверов, бульваров, парков, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования и других объектов.

Общественно-деловые зоны представлены зонами: многофункциональной общественной застройки (ОД-1), многофункциональной общественно-деловой и жилой застройки (ОД-2), среднего профессионального и высшего профессионального образования (ОД-3), объектов здравоохранения (ОД-4) и научно-исследовательских учреждений (ОД-5).

Н а земельных участках в общественно-деловой территориальной зоне возможно размещение объектов розничной и оптовой торговли, общественного питания, среднего и высшего профессионального образования, культуры и искусства, административных объектов, гостиниц, спортзалов, бассейнов, музеев, библиотек и других объектов.

Производственные зоны. К производственным зонам относятся зона производственно-коммунальных объектов I-II классов вредности (П-1), зона производственно-коммунальных объектов III класса вредности (П-2), зона производственно-коммунальных объектов IV класса вредности (П-3), зона производственно-коммунальных объектов V класса вредности (П-4) и производственно-коммерческая зона (П-5).

На земельных участках производственной зоны разрешено размещение промышленных и коммунально-складских предприятий класса вредности соответствующего территориальной зоне (П-1 — первый и второй класс вредности, П-2 — третий класс вредности, П-3 — четвертый класс вредности, П-4 и П-5 — пятый класс вредности ), автозаправочных станций, складских объектов, производственных предприятий, подземных или многоэтажных гаражей и других объектов.

Зона рекреации. Рекреационная территориальная зона представлена четырьмя территориальными зонами: зона городских лесов и городских лесопарков (Р-1), зона объектов отдыха, спорта, туризма и развлечений (Р-2), зона пляжей (Р-3), зона городских парков, скверов, бульваров (Р-4).

В иды разрешенного использования в территориальной рекреационной зоне лесов и городских лесопарков (Р-1):

— городские леса, городские лесопарки, специализированные парки, сады, объекты, связанные с использованием водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений и другие.

Виды разрешенного использования в территориальной рекреационной зоне (Р-2):

— детские оздоровительные и спортивные лагери,

— туристические базы, кемпинги,

— яхт-клубы, лодочные станции,

— санатории и другие виды разрешенного использования.

Зоны специального назначения. В данную территориальную зону входят зона кладбищ и крематориев (СН-1) и зона размещения и переработки отходов производства и потребления (СН-2).

Зоны специальных объектов федерального значения: зона размещения государственной резиденции (ОФЗ-1), зона размещения объектов судостроения и судоремонта специального назначения (ОФЗ-2), зона размещения учебно-тренировочной базы специального назначения (ОФЗ-3) и зона размещения объектов по предупреждению чрезвычайных ситуаций специального назначения (ОФЗ-4).

Зона инженерной инфраструктуры (И-1) устанавливает следующие виды разрешенного использования:

— объекты складского назначения,

— объекты транспортной инфраструктуры,

— объекты энергообеспечения, теплоснабжения, связи, газоснабжения, водоснабжения, водоотведения и очистки стоков и другие объекты инженерной инфраструктуры.

З она объектов транспортной инфраструктуры. В состав данной зоны входят зоны объектов железнодорожного, водного, автомобильного, трубопроводного, воздушного видов транспорта (Т-1, Т-2, Т-3, Т-4, Т-5).

З она лесов, расположенных на землях лесного фонда (Л-1) . Земли лесного фонда предназначены для сохранения лесов.

Среди физических и юридических лиц спросом пользуются земельные участки, находящиеся в жилой, промышленной, общественно-деловой и рекреационной (Р-2) территориальных зонах. На таких земельных участках возможна реализация индивидуальных и коммерческих целей.

При попадании земельного участк а в две и более территориальные зоны , необходимо приводить земельный участок в нужное назначение, учитывая целевое использование участка и категорию, в которой он находится.

Если Вы в поиске нужного земельного участка под санаторий, лодочные станции, гостиницы, административное здание и другое назначение, то заполните форму обратной связи и оставьте свою заявку.

ООО «ТКА» — Юридическое агентство недвижимости и земельных и имущественных отношений

Комплексное управление земельными активами и коммерческой недвижимостью

т. 8 423 2901229, Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Недвижимость во Владивостоке

Классификация земель
Категория земель
1. Земли сельскохозяйственного назначения; 2. земли населенных пунктов; 3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4. земли особо охраняемых территорий и объектов; 5. земли лесного фонда; 6. земли водного фонда; 7. земли запаса.
ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
ЗЕМЕЛЬН ЫЕ УЧАСТКИ
АКВАТОРИИ

Услуги:

Помощь при получении Дальневосточного Га

Смена территориальной зоны, категории, вида разрешенного использования земельного участка

Перевод в собственность

Изменение назначения объекта недвижимости

Оформление, регистрация недвижимого имущества

Поиск и подбор земельного участка

Юридическое сопровождение сделок с недвижимым имуществом

Риелторские услуги (закрытые продажи, off-market)

Зонирование территорий

Зонирование территории — это ее разграничение с выделением особых зон и определением для каждой из них целевого назначения, приоритетных функций и соответствующих режимов использования.

Особое распространение зонирование территории получило в западноевропейских странах, США и Канаде, где зоны определяют основные направления развития землепользования на перспективу.

Зонирование территории осуществляют на основе схем землеустройства, схем использования и охраны земельных ресурсов, природоохранной, землеустроительной, градостроительной и иной документации на уровне субъектов Российской Федерации и их муниципальных образований.

Решения по зонированию территории принимают, исходя из следующих основных принципов в комплексной ее организации:

ориентации на интенсивное использование и рациональную организацию;

установления научно обоснованного баланса земель различного назначения, сохранения особо охраняемых природных территорий, сельскохозяйственных угодий и местностей с ценным историко-культурным наследием и создания необходимой инженерно-транспортной инфраструктуры;

четкого разграничения земель сельскохозяйственного, лесохозяйственного, природоохранного назначения и урбанизированных территорий с закреплением в законодательном порядке соответствующих режимов их функционального использования;

охраны окружающей природной среды и обеспечения экологической безопасности;

рационального использования природных ресурсов; обеспечения наиболее благоприятных организационно-территориальных условий для ведения сельского хозяйства.

В состав земель поселений, например, могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым;

инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным;

сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Материалы по зонированию территории изготавливают в составе текстовой и графической частей.

В текстовой части обосновывают условия установления зон, их границы, площади земельных угодий и т. п.

Графическая часть включает схематическую обзорную карту, на которой в цвете показывают расположение каждой из установленных зон.

Масштаб карты зависит от размера территории зонирования и может быть:

для территории субъектов Российской Федерации — 1: 100 ООО. 1:250 ООО;

административных районов — 1: 250 ООО. 1: 50 ООО;

территории муниципальных образований, находящихся в границах административных районов, — 1: 10 ООО. 1: 25 000.

Схемы зонирования поселений в соответствии с градостроительными требованиями в зависимости от размера территории утверждают постановлением соответствующих органов власти или решением органов местного самоуправления.

Размещают объекты промышленного, сельскохозяйственного, жилищно-гражданского и рекреакционного строительства, объекты инженерно-транспортной инфраструктуры, устанавливают режимы использования территорий, планируют использование земель в соответствии с установленными зонами.

Изменение форм собственности на землю, куплю, продажу и аренду земельных участков, установление платы за землю осуществляют, соблюдая требования зонирования территорий и режим использования земель.

Зонирование представляет собой деятельность по разделению территории муниципального образования на зоны, с установлением для каждой из них правового режима градостроительного использования — градостроительного регламента; градостроительное зонирование материализуется в правилах землепользования и застройки.

Функциональное зонирование земель, предусмотренное Земельным кодексом Российской Федерации, устанавливает категорию земель, но не регламентирует целевое использование земель и земельных участков, и. поэтому, не позволяет создавать условия для устойчивого развития территорий муниципальных образований, требуя большей детализации. Эта задача решается в процессе территориального зонирования земель муниципальных образований.

Территории муниципальных образований предназначены прежде всего для обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности проживающего на этих территориях населения.

Управление территориями муниципальных образований, обеспечение их рационального развития возможно только в случае профессионально выполненного территориального зонирования. Для этого в каждом муниципальном образовании должен быть разработан и утверждён специальный градостроительный документ — правила землепользования и застройки. Этот документ является нормативным актом муниципального уровня, то есть разрабатывается, согласовывается и утверждается под непосредственным контролем органов местного самоуправления, без участия органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в котором расположено данное муниципальное образование. Порядок разработки, согласования и утверждения правил землепользования и застройки, их содержание, устанавливаются Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Правила землепользования и застройки обязательно должны содержать: зонирование территория градостроительный землепользование


  • * порядок их применения;
  • * карту градостроительного зонирования, то есть графическое изображение территориальных зон на топографической подоснове соответствующего масштаба;
  • * градостроительные регламенты.

Зонирование как способ правового воздействия на земельные отношения изначально начал применяться в градостроительной деятельности для регулирования застройки населенных пунктов. Считается, что впервые он был применен в США, где зонирование территорий стало осуществляться на местном уровне и заключалось в подразделении различных видов землепользования и установлении их общественно значимых параметров путем выделения на территории административных единиц целевых зон землепользования, установления в их границах соответствующего правового режима и контроля за его соблюдением. Еще в 1924 г. для распространения зонирования и обеспечения единообразия статутного права Департамент торговли США разработал и издал модель уполномочивающего закона штата по зонированию (Standart State Zoning Enabling Act). Через год 11 штатов приняли уполномочивающие статуты по зонированию, а в начале 30-х годов XX в. большинство штатов наделили местные органы самоуправления, главным образом городских поселений, полномочиями по зонированию. Нормативные акты местных органов самоуправления по зонированию (ордонансы) были обращены непосредственно к частным лицам и устанавливали их права и обязанности по использованию находящейся в границах данной зоны земельной собственности. В ордонансе приводится исчерпывающий перечень разрешенных в данной зоне видов землепользования (от строительства завода до размещения рекламных щитов). Все виды землепользования делятся на разрешенные по праву и условные, осуществляемые только при получении специального разрешения администрации. За нарушение правового режима зон устанавливается юридическая ответственность в виде денежного штрафа или лишения свободы на срок от нескольких дней до одного года. Таким образом, с помощью зонирования в США стал устанавливаться конкретный правовой режим земельных участков в населенных пунктах, за нарушение которого предусматривалась юридическая ответственность.

В дальнейшем, помимо урбанистического зонирования (в городских населенных пунктах), стало развиваться сельскохозяйственное и экологическое зонирование.

Но в России, начиная с советского периода, зонирование территорий стало не самостоятельным способом установления правового режима земель, а, как правило, дополнительным по отношению к делению земель на категории. Действующее законодательство предусматривает в основном зонирование территорий для дифференциации правового режима земель отдельных категорий, например: населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий и др.; а также для установления специальных правовых режимов определенных территорий в целях выполнения специальных функций (охранных, экологических и др.) в виде зон с особыми условиями использования.

Земельный кодекс РФ устанавливает, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1).

В настоящее время отсутствует общее правовое регулирование деятельности по зонированию территорий, как и единая законодательная терминология в данной сфере. В разных нормативных правовых актах, прежде всего в федеральных законах и законах субъектов РФ, термин «зонирование» применяется по отношению к разным объектам для достижения различных целей.

  • — в ЗК РФ, как было показано выше, предусмотрено зонирование территорий для уточнения правового режима земель без установления видов, оснований и порядка такого зонирования;
  • — нормы ГрК РФ регулируют деятельность по градостроительному зонированию территорий поселений, в результате которого в границах поселений устанавливаются территориальные зоны с определенными видами разрешенного использования земельных участков.

В заключение необходимо сказать о том, что острота, сложность и комплексность вопросов зонирования территорий требуют осторожно подходить к правовой регламентации соответствующих отношений. Однако это обстоятельство не должно расцениваться как оправдание «законодательного долгостроя». От того, насколько оперативно и грамотно в РФ будут внедрены современные подходы к определению правового режима земель, прямо зависит проблема формирования цивилизованных механизмов управления земельными ресурсами. Мировая практика показывает, что на современном этапе лучше зонирования территорий нет способа обеспечить рациональное использование и охрану земель.

Список используемой литературы

  • 1. Краков О. И. Земельное право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юристъ, 2006. С. 64.
  • 2. Сулин М.А. «Землеустройство» 2009 г.
  • 3. Подробнее о градостроительном зонировании см. гл. 18 настоящего учебника.
  • 4. Подробнее см.: Галятин М. /О. Зонирование — способ правового регулирования земельных отношений в США // Правоведение. 1983. № 6. С. 86-90.

Изменение территориальной зоны земельного участка процедура

В нашей компании Вам помогут провести изменение территориальной зоны земельного участка, а также изменения ВРИ, ПЗЗ или генплана района. В каждой территориальной зоне действует особый правовой режим пользования землей, а ее границы определяются в процессе зонирования участков. При установлении и изменении зоны необходимо руководствоваться не только земельным, но и градостроительным, а также лесным и водным законодательством. Еще надо учитывать положения о защите природы.

За проведением процедуры необходимо обращаться в управление градостроительства и архитектуры местной администрации. Согласно закону, изменение допускается только с проведением общественных слушаний и публикацией информации из проекта изменений в СМИ. Все корректировки вносятся при редактировании правил землепользования и застройки, принятых в конкретном муниципальном образовании. Основные решения принимаются специальной комиссией и главой администрации.

Успех обращения зависит от того, насколько тщательной и юридически грамотной будет подготовка. Инициируя изменение территориальной зоны земельного участка, важно подобрать правильные основания для такого действия. Подобные корректировки – это не обязанность, а право администрации, поэтому они строго изучают всю полученную информацию, и часто отказывают заявителям. Конечно, если в правилах застройки и использования земли допущены ошибки, их редактирование проводится в обязательном порядке. Обратиться с ходатайством может любое заинтересованное лицо.

Как проводится изменение территориальной зоны земельного участка?

Для начала необходимо написать заявление, с подробным обоснованием необходимости внесения подобных изменений. В качестве причины обращения можно указать невозможность использования участка или недвижимого имущества максимально эффективно. Также комиссия рассматривает в качестве причины нанесение вреда правообладателю земли либо уменьшение стоимости надела или капитальных объектов. Изменение территориальной зоны земельного участка происходит в несколько этапов:

  • предложение о корректировках поступает в комиссию;
  • в течение 30 дней с момента его получения готовят проект;
  • в нем указываются рекомендации о будущих изменениях зоны;
  • проект направляют главе администрации муниципального образования;
  • после изучения и рассмотрения рекомендаций выносится решение;
  • проект изменений либо утвердят, либо отправят на доработку.

Очень важный этап – проведение публичных слушаний. Здесь учитывают мнение владельцев смежных участков и иных лиц. В некоторых случаях организовывать такие слушания не требуется.

Комиссия, учитывая результаты слушаний, готовит финальный вариант проекта, прикрепляя к нему протокол этого мероприятия. Документы отправляются на подписание главе администрации. Гарантировать утверждение подобных изменений могут только опытные специалисты. Юристы нашей компании подготовят необходимые бумаги, составят заявление и пройдут всю процедуру изменения территориальной зоны. Для этого достаточно позвонить нам и подписать доверенность на проведение таких действий.

Выполним изменение территориальной зоны Вашего участка

Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!

Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.

Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.

Решения сложных вопросов

Защита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!

Представительство в регионах

Специалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!

Земельные участки, наряду с другими, обладают таким признаком, как территориальная зона. При выборе земли для размещения различных объектов его обязательно надо учитывать.

Зоны земельных участков

Земли, относящиеся к городам и другим населённым пунктам, разделяются на территориальные зоны (согласно 85 статье Земельного Кодекса). Это разделение отражается в правилах землепользования и застройки, разрабатывающиеся с учётом Земельного и Градостроительного Кодексов.

Каждая зона имеет своё предназначение, в соответствии с которым возможно возведение зданий и других объектов. Для них существуют различные виды использования.

Виды зон земельных участков

Выделяют следующие виды зон:

  1. Жилые предназначены для домов разной этажности, рассчитанных на проживание различного числа семей. Сюда входят и многоэтажные жилые комплексы, и индивидуальные дома с приусадебными участками. Разрешено размещение других связанных объектов, если они не требуют охранных или санитарных зон. Например, рядом с жилыми домами может находиться магазин или памятник.
  2. Общественно-деловые предназначены для образовательных и научно исследовательских учреждений, для объектов здравоохранения, питания, торговли, культуры и т. п.
  3. Производственные. Здесь могут находиться промышленные, коммунальные и складские строения, а также связанная с ними инфраструктура. Сюда же включаются и санитарные зоны вокруг них.
  4. Инфраструктуры (включается транспортная и инженерная) предусматривают размещения различных видов транспорта, трубопроводов и инженерного оборудования.
  5. Рекреационные зоны используются для размещения мест отдыха, таких как парки, сады, пляжи и т. д. Разрешено строительство только таких объектов, которые связаны с основной функцией, то есть отдыхом населения.
  6. Сельскохозяйственные – это зоны, предназначенные для различных видов животноводства и растениеводства. К ним относятся пашни, сенокосы, пастбища и т. д. Строить можно только такие здания, которые необходимы для основного назначения.
  7. Охранные зоны создаются для лучшей сохранности важных объектов. Это зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные, природного ландшафта, различных трубопроводов и электросетей и т. п.
  8. Специального назначения. Некоторые промышленные предприятия или другие объекты способны негативно влиять на окружающую среду. К ним также относятся скотомогильники, свалки различных отходов и т. д. Вокруг таких объектов создаются зоны, предназначенные для минимизации подобных воздействий. Они называются также санитарными или санитарно-защитными.
  9. Режимных территорий, включая военные объекты.

Как узнать территориальную зону?

Данные зоны обозначены на картах градостроительного зонирования. Поэтому, чтобы узнать зону участка, необходимо:

  1. Найти официальный сайт населённого пункта. Для этого достаточно набрать в любой поисковой системе «сайт» и название города или посёлка.
  2. Открыть раздел, посвящённый градостроительству.
  3. Найти в нём ссылку на Градостроительный план.
  4. На плане найти нужный участок.

Зоны обозначаются разным цветом и буквенными (буквенно-цифровыми) обозначениями. Расшифровки этих обозначений приводятся ниже карты.

Это можно сделать:

  • лично в любом отделении Росреестра;
  • или офисе МФЦ;
  • по почте;
  • онлайн, через сайт.

Оплатить больничный если в отпуске, вы не знаете ка это правильно сделать? По ссылке есть нужная информация.

Как государство может помочь в получении достойной пенсии, вы прочтете в нашем материале.

Как поменять зону земельного участка?

Для этого необходимо:

  1. Направить заявление в комиссию по подготовке Правил землепользования города или посёлка.
  2. Комиссия в течение 30 дней готовит заключение, в котором содержатся рекомендации о внесении изменений или отказ. В первом случае оно направляется администрации, во втором – заявителю.
  3. Администрация готовит проект о внесении изменений в Правила в соответствии с этими рекомендациями или отказывает. На это также отводится 30 дней.
  4. В случае положительного решения комиссией организуются публичные слушанья.
  5. В течение 10 дней после этого вносятся изменения в Правила землепользования и застройки, то есть меняется зона данного участка.

Таким образом, зона – одна из важных характеристик земельного участка. Выбирая его, необходимо учитывать данный признак. Ведь от этого в том числе зависит, можно ли будет использовать землю в соответствии со своими планами. Изменить территориальную зону возможно, но это связано с определёнными трудностями.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание

Территориальные зоны — элементы ПЗЗ поселения

Отнесение земельных участков к конкретным территориальным зонам является результатом градостроительного планирования территорий городских и сельских поселений. Главными целями такого планирования, как отражено в статье 9 Градостроительного кодекса РФ, являются:

  1. определение в документах территориального планирования назначения территорий, исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов
  2. обеспечение устойчивого развития территорий
  3. развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур
  4. обеспечение учёта интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований

Графически градостроительная картина поселения отражается в пёстрых от разноцветных красок территориальных зонах генеральном плане и карте функционального зонирования поселения. Каждый цвет в этих чертежах соответствует конкретной территории поселения, то есть цветом выделяются территориальные зоны, объединяющие земельные участки, имеющие во многом сходные характеристики.

К отличительным признакам любой территориальной зоны (пункты 2-4 статьи 85 Земельного кодекса РФ) относятся:

  • учёт особенностей её расположения и развития
  • установленные границы
  • возможность сочетания на территории зоны различных ВРИ ЗУ (видов разрешённого использования земельных участков) — жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков
  • установленные для территориальной зоны градостроительные регламенты, составляющие основу правового режима включённых в неё земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений
  • предотвращение возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках

Градостроительный регламент — весьма жёсткий порядок, определённый правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) поселения и установленный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

Этот порядок обязателен для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков вне зависимости от форм собственности и иных прав на землю:

  1. земельные участки можно использовать только в соответствии с любым видом разрешённого использования, установленным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны (иными словами, вид использования участка можно выбрать из перечня видов использования участков, включённых в территориальную зону)
  2. если вид использования участка не входят в перечень видов разрешённого использования территориальной зоны, то земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальной зоны, а значит, возможности развития его территории будут ограничены

Таким образом, территориальные зоны вводятся для установления градостроительных регламентов, которые, в свою очередь, определяют правовой режим земельных участков, включённых в территориальную зону. Именно в этом и состоит главное градостроительное значение территориальных зон и их роль в формировании генерального плана поселения.

Возможные негативные последствия от принятия ПЗЗ и установления территориальных зон

Обязательность соблюдения установленных для территориальных зон градостроительных регламентов может стать причиной ограничений прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов таких участков по застройке земельных наделов, а также в последующем использовании возведённых объектов капитального строительства.

Нетрудно понять, что как бы ни были совершенны генеральный план и карта функционального зонирования территории с их схемами и картами, разработанными компетентными профессиональными компаниями совместно с муниципальными и региональными властями, природоохранными, лесными и водными службами, комитетами и министерствами, органами контроля за надлежащим состоянием памятников истории и культуры и немалым числом иных организаций на основе немалого количества документов, специальных материалов, пожеланий и замечаний, высказанных в ходе многочисленных общественных слушаний, предшествующих окончательному утверждению этих документов, они, всё же, не могут быть абсолютно идеальными, позволяющими при застройке участков ориентироваться на раз и навсегда на принятые чертежи.

Возникающие или выявляющиеся негативные последствия включения участков в территориальные зоны связаны с целым рядом ситуаций:

  • с допущенными ошибками при формировании территориальных зон, когда границы 2-х или нескольких из них проходят через 1 участок, то есть участок оказывается сразу в нескольких территориальных зонах, что не допустимо по требованиям Градостроительного кодекса РФ (пункт 4 статьи 40 Градостроительного кодекса РФ):
  • если в границах земельного участка документами территориального планирования установлено 2 или более функциональных зоны, то этот земельный участок на карте градостроительного зонирования включается в состав зоны градостроительного преобразования, которая после разработки и утверждения документации по планировке территории этой зоны делится на земельные участки и соответствующие территориальные зоны, виды которых определяются функциональным назначением, установленным проектами планировки территорий
  • градостроительный регламент зоны градостроительного преобразования определяется через установления видов разрешённого использования в строгом соответствии с видами фактического использования земельного участка и объектов капитального строительства. Предельные параметры развития таких объектов должны соответствовать фактическим параметрам существующих объектов (этажность, процент застройки)

В поле негативного влияния ПЗЗ и такой их составной части, как территориальные зоны, может оказаться и решение более крупных задач, когда, например, принятые ПЗЗ поселения, а соответственно, и градостроительные регламенты территориальных зон препятствуют функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального или местного значения. Естественно, что круг проблем не очерчивается только перечисленными примерами.

Превращаются ли ПЗЗ и установленные в соответствии с ними градостроительные регламенты территориальных зон в непреодолимое препятствие при использовании земельных участков? Для целого ряда случаев так не происходит. Кроме того, сами ПЗЗ определяют пути преодоления проблемных ситуаций при объективно обоснованной правообладателями земельных участков невозможности эффективного использования или доказательстве других обстоятельств, что попунктно перечислены выше.

Изменение территориальной зоны земельного участка — законный способ решения проблем

Анализируя возможность изменения территориальной зоны, нужно знать, что, в соответствии со статьёй 1 (пункт 8) Градостроительного кодекса РФ, правила землепользования и застройки (ПЗЗ) любого поселения представляют собой документ градостроительного зонирования:

  1. утверждаемый нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов РФ — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга
  2. устанавливающий территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения ПЗЗ и порядок внесения в изменений в ПЗЗ
  3. включающий в себя:
  4. карту градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон
  5. градостроительные регламенты (пункты 2 и 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ)

Таким образом, задача по изменению территориальной зоны земельного участка решается через внесение изменений в ПЗЗ поселения на уровне муниципальных органов самоуправления (так как ПЗЗ принимаются на местном уровне, то и изменения в ПЗЗ, соответственно, вносятся на местном уровне).

В статье 33 Градостроительного кодекса РФ, определяющей порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки, говорится, что вопросы о внесении изменений в правила землепользования и застройки рассматриваются главой местной администрации, а основаниями для рассмотрения таких вопросов и для внесения изменений в ПЗЗ могут служить следующие обстоятельства:

когда по причине внесения изменений в генеральный план поселения или в схему территориального планирования муниципального района возникло несоответствие правил землепользования и застройки (ПЗЗ) генеральному плану или схеме территориального планирования:

  1. при получении предписания об устранении нарушений, ограничений использования объектов недвижимости, установленных на приаэродромной территории, которые допущены в ПЗЗ поселения, городского округа, межселенной территории (предписание направляется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти — оно обязательно для исполнения в сроки, установленные законодательством РФ)
  2. при поступлении предложений:
  3. об изменении границ территориальных зон
  4. об изменении градостроительных регламентов

Кто может подготовить предложения о внесении изменений в ПЗЗ?

Подготовить предложения о внесении изменений в ПЗЗ может любой желающий. А вот в соответствии с «тематикой» предложений их авторы разделяются на следующие группы:

  1. федеральные органы исполнительной власти — в случае, когда ПЗЗ могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения
  2. органы исполнительной власти субъектов РФ — в случае, когда ПЗЗ могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального значения
  3. органы местного самоуправления муниципального района — в случае, когда ПЗЗ могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства местного значения
  4. органы местного самоуправления — если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории поселения, территории городского округа, межселенных территориях
  5. если правилами землепользования и застройки не обеспечена возможность размещения на территориях поселения объектов, предусмотренных документами территориального планирования:
  6. объектов федерального значения
  7. объектов регионального значения
  8. объектов местного значения муниципального района (за исключением линейных объектов)

то требование (а не предложение) о внесении изменений в ПЗЗ для обеспечения размещения указанных объектов готовятся, соответственно, уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченным органом местного самоуправления муниципального района

Предложения (заявления) физических и юридических лиц о внесении изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны земельного участка

Физические и юридические лица могут также подавать свои предложения (заявления) о внесении изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны земельного участка:

  • в инициативном порядке
  • в случаях, когда в результате применения ПЗЗ:
  • земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно
  • причиняется вред их правообладателям
  • снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства
  • не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений

Особенности заявления об изменении территориальной зоны земельного участка

Заявление об изменении территориальной зоны земельного участка должно содержать детальное обоснование необходимости внесения изменений в ПЗЗ по этому поводу.

Если в качестве причины обращения указывается невозможность эффективного использования участка или недвижимого имущества, то нужны факты, подтверждающие это утверждение.

Серьёзное внимание уделяется заявлениям, где в качестве причины обращения доказывается нанесение вреда правообладателю участка, показывается уменьшение стоимости надела или капитальных объектов.

Объективность доказательств может послужить залогом благоприятного исхода в рассмотрении заявлений об изменении территориальной зоны земельного участка.

С примерной формой заявления об изменении территориальной зоны можно ознакомиться здесь.

Рассмотрение заявлений и принятия решений о внесении или об отказе от внесения изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны земельного участка

Изменение территориальной зоны — задача, решаемая в несколько этапов как в случае подачи заявления на стадии разработки ПЗЗ, так и в случае действия уже принятых ПЗЗ.

Не факт, что прохождение всех из них приведёт к успешному финалу, поскольку итоговое решение зависит от многих факторов, в частности, от результатов рассмотрения поступившего заявления в специальной комиссии, а в случае подачи заявления на стадии разработки ПЗЗ поселения — ещё и от результатов публичных слушаний, в ходе которых владельцы смежных участков и иные заинтересованные лица высказывают свои мнения, фиксируемые в обязательном порядке в протоколах этих слушаний.

Исключение составляют ситуации, когда необходимость изменения территориальной зоны земельного участка вызвана допущенными ошибками при формировании территориальной зоны.

Порядок подачи и рассмотрения заявлений об изменении территориальной зоны земельного участка на стадии разработки ПЗЗ:

  • все предложения о внесении изменений в ПЗЗ подаются (направляются) в Комиссию по проекту правил землепользованию и застройке (в соответствии с положениями статьи 31 Градостроительного кодекса РФ)
  • в течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
  • или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ
  • или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения
  • предварительное заключение комиссии вместе с проектом изменений в ПЗЗ направляются главе местной администрации
  • в случае рекомендации комиссии о внесении в соответствии с поступившим предложением (заявлением) изменения в проект ПЗЗ далее организуются публичные слушания — с публикацией в СМИ о дате и месте проведения и информации из проекта изменений в ПЗЗ (в ряде случаев, установленных в ПЗЗ, проведение публичных слушаний не требуется)
  • по результатам слушаний комиссия готовит итоговый вариант проекта изменений в ПЗЗ с приложением к нему протокола публичных слушаний
  • подготовленные документы отправляются главе администрации — в течение 10 дней он должен принять решение:
  • или о направлении проекта изменений в ПЗЗ и направить его в представительный орган местного самоуправления
  • или об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления

Порядок подачи и рассмотрения заявлений об изменении территориальной зоны земельного участка в условиях действующих ПЗЗ:

  • Предложение о внесении изменений в ПЗЗ подаётся (направляется) в Комиссию по землепользованию и застройке (в соответствии с положениями статьи 32 Градостроительного кодекса РФ).
  • В течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
  • или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ
  • или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения
  • Предварительное заключение комиссии вместе с проектом изменений в ПЗЗ направляются главе местной администрации.
  • Подготовленные документы отправляются главе администрации — в течение 30 дней он должен принять решение:
  • или о направлении проекта изменений в ПЗЗ и направить его в представительный орган местного самоуправления
  • или об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления

Снова о главной составляющей заявления

Каким бы относительно несложным представлялся алгоритм речения задачи по изменению территориальной зоны земельного участка, не стоит рассчитывать на лёгкость её выполнения.

Имеет смысл снова повториться о важности одного из самых серьёзных обстоятельств — о подготовке доказательной базы, убедительно и объективно подтверждающей невозможность эффективного использования земельного участка или тех причин, что перечислены в разделе «Возможные негативные последствия от принятия ПЗЗ и установления территориальных зон»,при уже выполненном включении участка в ту территориальную зону, что определена действующими ПЗЗ или запланирована в их проекте:

  • для одних участков потребуется подготовка отчётов специализированных лицензированных компаний, в которых должны отражаться официальные данные о снижении стоимости самих участков или расположенных на них объектов недвижимости
  • для других участков потребуются доказательства того факта, что включение их в границы утвержденной территориальной зоны, например, противоречит статьям Градостроительного кодекса РФ и не учитывает существующее фактическое землепользование (застройку объектами капитального строительства) и генеральному плану поселения относительно функционального назначения соответствующей территории
  • для третьих, испокон веков считающихся сельхозугодьями и оставшихся в зоне сельскохозяйственного использования земель, может потребоваться доказательство их низкого бонитета и уровнем кадастровой стоимости, намного меньшим в сравнении с уровнем таковой стоимости в регионе


Примеров доказательств можно приводить сколь угодно много, но каждый из них соответствует конкретной ситуации для конкретного земельного участка. И они не могут быть идентичными абсолютно для всех наделов. для которых, по мнению правообладателей, требуется изменение территориальной зоны.

Необходимо выделить и подобрать самые существенные основания, ведь внесение изменений в ПЗЗ не является обязанностью, а правом администрации. Именно поэтому все основания тщательно изучаются, полученная информация проверяется, а частые отказы становятся не редкостью.

Тем не менее, у правообладателей земельных наделов, столкнувшихся с трудностями использования участков ввиду включения их в ту или иную территориальную зону, есть право решения проблем в судебном порядке.

Подтверждением этому может послужить судебное разбирательство, в котором собственник участка оспорил отказ администрации в изменении территориальной зоны земельного участка, обосновав свои требования нахождением на участке жилого дома, увеличением площади участка для строительства этого дома и несоответствиям генерального плана установленным в поселении правилам землепользования и застройки. С деталями этого процесса можно ознакомиться здесь.

Что такое территориальная зона земельного участка и как её изменить? Виды территориальных зон.

1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-
деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны
сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых
территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды
территориальных зон.

2. В состав жилых зон могут включаться:
1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;
4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
5) зоны жилой застройки иных видов.

3. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных
объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов
дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок
автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не
оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут
включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

4. В состав общественно-деловых зон могут включаться:
1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и
предпринимательской деятельности;
4) общественно-деловые зоны иных видов.

5. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения,
культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения,
предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего
образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий,
стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов,
связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

6. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения
в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или
многоэтажные гаражи.

7. В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут
включаться:
1) коммунальные зоны — зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов
жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
2) производственные зоны — зоны размещения производственных объектов с различными
нормативами воздействия на окружающую среду;
3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

8. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены
для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной
и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного,
автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для
установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических
регламентов.

9. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:
1) зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые
многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для
ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства,
развития объектов сельскохозяйственного назначения.

10. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут
включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных
угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные
для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов
сельскохозяйственного назначения.

11. В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах
территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами,
водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также
в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий
физической культурой и спортом.

12. В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий.
В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое
природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и
иное особо ценное значение.

13. В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами, используемыми для захоронения твердых коммунальных отходов, и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

14. В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и
иные зоны специального назначения.

15. Помимо предусмотренных настоящей статьей, органом местного самоуправления могут
устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и
особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Комментарий к Ст. 35 Градостроительного кодекса РФ

1. Определение территориальных зон является обязательным элементом Правил землепользования и застройки, и в частности карты градостроительного зонирования. В пределах каждой категории перечисленных в комментируемой статье 35 Градостроительного кодекса РФ территориальных зон может быть также выделено несколько зон (подзон), различающихся особенностями градостроительного развития территорий, набором разрешенных видов землепользования и параметров строительных изменений недвижимости для этих видов землепользования. Карта (карты) градостроительного зонирования может содержать описание границ территориальных зон. При определении границ территориальных зон на схемах их наименование и градостроительные регламенты устанавливаются индивидуально, применительно к различным частям территории муниципального образования.

Количество выделяемых зон (подзон) обуславливается градостроительной спецификой различных муниципальных образований и их величиной, степенью территориальной расчлененности, функциональной структурной организацией территории, особенностями формирования естественного и антропогенного ландшафта, а также перспективами пространственного развития территории, определяемыми на стадии разработки документации планирования. Последним обстоятельством определяется комплекс практических мероприятий (градостроительного стимулирования или запрета (ограничения) некоторых типов землепользования и застройки), учитываемых при разработке карты зонирования.

Территориальные зоны, определяемые градостроительным зонированием, учитывают существующую градостроительную организацию территории, социальные, демографические аспекты и предпосылки последующего градостроительного освоения (реконструкции). Вследствие этого градостроительное зонирование представляет собой сложную комплексную задачу, требующую интегрированных способов решения и участия специалистов многих направлений.

2. Жилые зоны предназначены для того, чтобы обеспечить комфортабельные и здоровые условия проживания населения на территории муниципального образования. Спецификой зон этого типа является преобладание в них жилой застройки, с допущением строительства большого количества разноэтажных объектов жилого назначения. Выделение соответствующих подзон в пределах жилой зоны определяется реально сложившейся структурой жилого фонда в соответствии с потребностями различных групп населения (небольшие и большие семьи, молодые и пожилые, холостые или женатые люди). Вновь формируемая жилая застройка требует учета потребностей демографических и потребительских групп, соответствовать различным (дифференцированным) предпочтениям граждан (их социальным и потребительским возможностям).

Процедура градостроительного зонирования по выделению жилых подзон обуславливает решение практических вопросов упорядочения сложившейся застройки, придание ей более четкой структуры и возможность сочетания различных (дифференцированных) типов жилой застройки.

Зонирование жилых (селитебных) территорий позволяет одновременно решать разного рода проблемы: функциональные (разграничение несовместимых, исключающих взаимное соседство функциональных процессов; установление определенной системы построения застройки с выделением преобладающих функций; устранение чересполосного расположения застройки); планировочные (совершенствование планировочной организации территории и улучшение ее транспортного обеспечения с учетом градостроительной ситуации, удаленности от центра и приближенности к естественному ландшафту, а также к прочим структурным элементам города; выбор способа градостроительных изменений); структурные (обоснование выбора этажности и плотности застройки, видов обслуживания, с повышением качества застройки, оздоровлением качества окружающей среды).

Градостроительное зонирование в современных условиях направлено на реализацию пространственно-планировочных мероприятий по комплексной реконструкции территории, предполагающих достижение значительной экономической эффективности. Этот эффект может быть достигнут в результате оценки морального и физического износа застройки, определении характеристик жилого фонда, с указанием плотности застройки, экологических показателей, соотношением площадей открытых (в том числе и озелененных) и застроенных пространств. Учитывая то, что наиболее распространенным видом градостроительных преобразований в условиях сложившейся городской и сельской застройки является ее реконструкция, в процессе осуществления градостроительного зонирования необходимо определять степень реконструктивных вмешательств.

Масштабы реконструкции, фиксируемые в территориальных зонах, обуславливаются различными факторами. Во многом случаях определяющее значение имеет сравнение вариантов сохранения (как полного так и частичного) и сноса существующего жилого фонда. Как правило принятие окончательного решения в пользу выбора определенных видов зон жилой застройки зависит от оценки предполагаемого результата (в соизмеримых показателях) по сравнению с исходной ситуацией. Немаловажное значение имеет оценка величины (объемов) работ, а также их стоимости, связанных с перезонированием. Часто по причине необходимости снижения затрат происходит сохранение в пределах зоны существующего типа градостроительного использования, в то время как это противоречит общей перспективной направленности преобразований.

Задачами градостроительного зонирования в этой связи являются определение градостроительных приоритетов. Они могут существенно различаться в зависимости от конкретной градостроительной и социально-экономической ситуации.

В ряде случаев перезонирование территории влечет за собой значительное удорожание реконструктивных работ, но позволяет достигнуть значительных результатов (социальных, функциональных, планировочных и других). В других случаях, напротив, планируемое состояние территории может не значительно отличаться от существующей ситуации, но при этом проведение общего объема требуемых работ не связано с крупными затратами. В каждой конкретной градостроительной ситуации решение по выбору варианта зонирования осуществляется индивидуально с учетом позитивных и негативных сторон каждого. Наиболее общим принципом, в большей степени влияющим на окончательный выбор, является достижение рациональной схемы использования территории.

Принятие решения о зонировании, определение методов, этапов, характера проводимых мероприятий также зависит от существующего комплекса градостроительных условий на конкретной территории, таких как: местоположение зонируемой территории в структуре муниципального образования; плотность застройки отдельных кварталов и более крупных структурных единиц застройки; технические характеристики застройки; наличие элементов общественного обслуживания; состояние инженерного оборудования и благоустройства.

Подзоны выделяются таким образом, чтобы система зонирования могла функционировать сбалансировано, с тем, чтобы в каждой жилой подзоне было представлено возможное разнообразие форм пространственной организации среды, достаточное количество бытовых услуг. Наиболее распространено в градостроительной практике выделение четырех основных типов жилых подзон, различающихся установленными параметрами реализуемой застройки, основанными на постепенном повышении ее этажности, начиная от индивидуальных жилых домов до многоэтажных домов.

Зоны застройки индивидуальными жилыми домами выделяются для преимущественного строительства индивидуальных (изолированно расположенных) и блокированных жилых домов с прилегающими земельными участками, предназначенных для проживания одной семьи в качестве основного вида разрешенного использования. В ней обеспечиваются правовые условия формирования низкоплотной жилой застройки; с минимальным набором обслуживающих функций и общественных пространств, открытыми участками сельскохозяйственного использования, а также маломасштабная инфраструктура обслуживания (школы, небольшие поликлиники, аптеки, общественные бани).

Вспомогательные виды разрешенного использования в этих зонах включают в себя места для парковки одного автомобиля или размещение отдельного гаража, установки автономных (альтернативных) источников энергии таких как теплостанция или иные местные технические средства обслуживания. К видам землепользования, требующим специального разрешения, относятся все виды коммерческого обслуживания и выделение территорий для отдыха.

Зоны застройки малоэтажными жилыми домами (домами для двух-трех семей и трехэтажными домами) выделены для формирования специфических, с использованием особых планировочных методов, градостроительных образований, с относительно невысокой плотностью застройки и количеством проживающего населения. Основными видами разрешенного использования в этой зоне являются отдельные или объединенные дома для проживания одной, двух или трех семей, а также многоквартирные дома. Разрешаются также сады, огороды, небольшие объекты услуг населению. Вспомогательные виды разрешенного использования включают в себя небольшие парковки и объекты по оказанию коммерческих услуг, которые занимают небольшое место в жилых зданиях, а также изолированно расположенные объекты сервисной инфраструктуры.

В зонах застройки среднеэтажными жилыми домами к основным видам разрешенного использования относятся объединенные дома двух и трех семей, а также многоквартирные жилые дома на 4-5 семей. Разрешены также местные точки ежедневного обслуживания, школы, клиники, которые обслуживают жителей зоны. Вспомогательные виды разрешенного использования включают в себя оказание различных услуг, занимающие небольшую часть жилых домов. Виды разрешенного использования, требующие специального разрешения, включают в себя крупные коммерческие торговые центры по обслуживанию населения, а также небольшие гостиницы.

Зоны застройки многоэтажными жилыми домами. Основные виды разрешенного использования включают в себя только многоквартирные дома (нет индивидуальных домов), а также большое количество расположенных по соседству учреждений обслуживания и коммерческие виды использования. К вспомогательным видам разрешенного использования относятся клиники, объекты коммерческой и иной деятельности, точки по обслуживанию, занимающие небольшую часть жилых зданий. Виды использования территории, требующие специального разрешения, включают в себя туристические и развлекательные виды деятельности, а также некоторые виды использования земельных участков и объектов недвижимости, которые определяются интересами более крупных частей территории муниципального образования (например, рынки и административные здания).

Характер распределения соответствующих подзон в границах зон жилой застройки определяется с учетом принципов рациональности, равномерности, пропорциональности и территориального ранжирования.

Так, принцип территориального ранжирования во многих случаях является определяющим для установления соотношения различных типов подзон. Практически каждое муниципальное образование (вне зависимости от величины, особенностей сложившейся планировочной структуры, ландшафтной организации) имеет характерное структурное построение территории, с выделением трех состояний: центрального, срединного и периферийного. В зависимости от того, в какой из трех указанных частей муниципального образования расположен участок, который необходимо подвергнуть зонированию, выбирается приоритетный вид жилой подзоны. Чаще всего в центральных районах выделяются зоны с преобладанием многоэтажной жилой застройки; в срединных районах – среднеэтажной жилой застройки, допускающие включение малоэтажной застройки; на периферии города присутствуют в равномерных пропорциональных соотношениях различные зонах застройки, с активным включением малоэтажных и индивидуальных жилых домов. Система зонирования позволяет разрешить некоторые аспекты проблем, возникающих в результате градостроительного освоения (реконструкции) территорий жилых зон, в частности, размещение вновь формируемой «коттеджной» застройки на периферии города и определение направлений пространственного преобразования территории с ветхой малоэтажной застройкой в центральных районах.

В периферийных районах большинства городских округов размеры и масштабы нового жилищного строительства, в условиях отсутствия правового механизма градостроительного зонирования, почти не контролировались. Размеры земельных участков зачастую не соответствуют размерам домов, возводимых на них, что во многих случаях приводит к постройке очень крупных домов на небольших участках земли. Со временем эти дома займут данную территорию и «зеленая» окружающая среда будет потеряна. Далее, поскольку для улиц, линий инфраструктуры и канализации оставлено слишком мало места, то может быть причинен вред окружающей среде, что будет трудно исправить.

В идеале зонирование должно развивать разработанные положения, предусмотренные документами территориального планирования, предусматривая создание необходимой инфраструктуры, формирования целостной, системной организации (сети) земельных участков с должным количеством незастроенных участков перед домами. В современных условиях, связанных с ограничением возможности финансирования инфраструктуры, такой процесс зонирования (на основе территориального планирования) не производится. Зонирование в некоторой степени позволяет решать проблему, обеспечивая соизмеримость размеров жилых зданий с размером и конфигурацией земельных участков, а также устанавливая параметры зданий с учетом будущего характера зоны (в достаточной степени озелененного, либо преимущественно урбанизированного).

Особым образом оговаривается характер градостроительного зонирования с целью выделения территориальных зон для ведения садоводства и дачного хозяйства. В отношении зон размещения дач и садовых участков действуют положения, касающиеся временного проживания и ведения маломасштабной сельскохозяйственной деятельности. В них разрешено размещение средств инфраструктуры и строительство небольших объектов, прежде всего обслуживающих, например, магазинов, а также градостроительная организация прочих видов деятельности, сопутствующих или требующих специального разрешения видов землепользования.

3. Общественно-деловые зоны создаются с целью согласования смешения видов пользования, связанных с градостроительной организацией торговой, офисной, административной, культурно-образовательной, сервисной, обслуживающей и развлекательной функций. Характер потребления этих функциональных процессов отличается массовостью и избирательным потребительским предпочтением. Эти функции в основном тяготеют к их размещению в центральной части городов и некоторых других территориях, отличающихся достаточной транспортной и инфраструктурной обеспеченностью, что обеспечивает возможности и удобства для получения потенциальными потребителями товаров и услуг.

Обычно виды градостроительного использования территории, связанные с размещением функций бизнеса, торговли, информационных и сервисных услуг, разделяются на категории центрального или местного уровня. К видам пользования категории центрального уровня относятся административная деятельность органов публичной власти (администрация субъекта РФ), финансовые институты (управления банков и страховых агентств), офисы по оказанию юридических или иных услуг крупным заказчикам (рекламные агентства) и т.д. Виды пользования, связанные с местным бизнесом или торговлей включают в себя «личные и ежедневные виды услуг», оказываемых отделениями банков, частнопрактикующими нотариусами и адвокатами, а также магазинами товаров повседневного спроса.

В отношении специфики выделения общественно-деловых зон, расположенных в центральных районах, имеется сильный эффект скопления различных видов деятельности делового и административного характера. Банковские, юридические, финансовые, страховые виды деятельности, операции с недвижимостью, другие виды делового предпринимательства и реализация многообразных видов профессиональной деятельности (например, деятельность на информационном рынке) с наибольшим предпочтением и выгодой стремятся к максимальному приближению друг к другу, так как это ускоряет и облегчает возможность проведения деловых контактов и информационного обмена.

Что касается местной сферы услуг, то имеется отчетливо выраженная тенденция размещения ее возле автобусных остановок, железнодорожных и метростанций, а также основных перекрестков автодорог, где граждане могут делать покупки по пути на работу или домой. Это весьма отличается от традиционного социалистического города, когда имелась тенденция привязать сферу обслуживания и ежедневную торговлю к жилым комплексам, а деловые и административные учреждения были рассредоточены по всему городу. Также новой для российских городов является деятельность по «деловому обслуживанию», а именно продажа и ремонт компьютеров, услуги доставки, упаковки, в целях осуществления которой происходит аренда недвижимости (зданий и отдельных помещений различного функционального назначения). Данные виды деятельности обеспечивают работу офисов юридических лиц и стараются располагаться в более дешевых помещениях по соседству с ними. Таким образом, имеет место значительная передислокация деловой и торговой активности, что влечет за собой появление и развитие новых видов использования территории.

Особым образом оговариваются условия градостроительного зонирования в отношении выделения общественно-деловых зон, в частности, территорий для размещения высших учебных заведений. В отдельных случаях выделяются специальные зоны для крупных общественных зданий, таких как образовательные университеты. В таких зонах устанавливается особый набор параметров и видов использования земельных участков, а также может применяться специальный комплект положений по данным зонам и на территориях, к ним прилегающим. Например, в зоне, предназначенной для размещения основных зданий университета, реализующих образовательные функции, допускается размещение специальных типов жилых домов – места временного проживания студентов, преподавателей и посетителей (общежития), которое сочетается со спортивными сооружениями и объектами для предоставления ежедневных услуг.

Аналогичным образом в зоне, сформированной для реализации образовательных функций, могут контролироваться и виды использования земельных участков буферной зоны, окружающей основное сооружение, с тем, чтобы обеспечить условие комфортного пребывания студентов. Достижению этих целей способствует сохранение достаточного озелененного пространства. Для современной практики градостроительного освоения (реконструкции) территории посредством зонирования в российских муниципальных образованиях характерна смешанная система выделения зон для указанных видов землепользования. В отношении них градостроительные решения могут быть двоякими и заключаться либо в формировании изолированных отдельных зон, либо во включении их в виде составной части в районы регулярной жилой застройки и коммерческой деятельности.

4. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения объектов производственно-делового назначения (НИИ с опытными производствами, торговые предприятия с цехами технического обслуживания, информационные центры с издательско-типографским отделом и др.), промышленных (пищевой и легкой промышленности, приборостроения, машиностроения, производства строительных материалов и др.), коммунально-складских (территории ТЭЦ, станции аэрации, котельные, электроподстанции, газораспределительные узлы, мусороперерабатывающие заводы, прочие сооружения муниципальной инженерной инфраструктуры, складские сооружения, стоянки машин механической уборки территории), транспортных и инженерных объектов и формируются в виде участков производственной застройки и производственных зон. В соответствии с проводимой градостроительной политикой в нашей стране приоритетным направлением деятельности, связанной с пространственными преобразованиями территории с преобладанием производственной функции, размещением объектов инженерной и транспортной инфраструктур, является их реконструкция.

Преобразование и реконструкция производственных территорий должны обеспечивать соответствие технико-экономических показателей производственной территории градостроительным условиям их размещения. Параметры производственных территорий должны подчиняться градостроительным условиям территорий по экологической безопасности, величине и интенсивности использования территорий. Территории муниципальных образований (особенно городских округов) должны соответствовать потребностям производственных территорий по обеспеченности транспортом и инженерными ресурсами.

Размещение производственных территорий в городском округе, выделение их в соответствующие зоны подвергается соответствующим ограничениям. Производственные территории следует преобразовывать с учетом примыкания к территориям иного функционального назначения: в полосе примыкания производственных зон к общественным территориям следует размещать общественно-административные (так называемые предзаводские территории) части производственных территорий, включая их в формирование общественных центров и зон; в полосе примыкания к жилым территориям не следует оформлять границы производственного участка глухим забором, рекомендуется использование входящей в состав санитарно-защитной зоны полосы примыкания для размещения коммунальных объектов жилого района, многоэтажных гаражей-стоянок различных типов, зеленых насаждений; в примагистральной полосе производственных зон (производственная территория в примагистральной зоне) рекомендуется размещать участки компактной застройки, адаптируемой городским окружением, смешанной производственно-общественной застройки с торговыми и обслуживающими предприятиями, требующими значительных складских помещений, крупногабаритных подъездов, разворотных площадок.

Не допускается присутствие производственных территорий на территориях общественного и жилого назначения, которые отличаются следующими характеристиками: по классу вредности расположенных на них производств нарушают или могут нарушить своей деятельностью требования экологической безопасности жилых и общественных территорий; по численности занятых противоречат назначению жилых территорий, многофункциональных и специализированных общественных центров; по величине территорий нарушают функционально-планировочную организацию жилых и общественных территорий.

На участках жилой, смешанной жилой застройки могут размещаться производственные предприятия площадью не более 200 кв. м, встроенные или занимающие часть дома без производственной территории, экологически безопасные.

Использования метода зонирования в отношении к территориям, занятым промышленной застройкой, кардинально не изменяет существующей градостроительной организации территории. В то же время проведение зонирования требует обязательного учета сложившейся в целом градостроительной организации территории, в том числе характера взаимодействия с прилегающими территориальными зонами. Также необходимо учитывать некоторые особенности, существенно отличающий процесс градостроительного освоения (реконструкции) производственных зон, который сопряжен с привлечением и освоением инвестиций в крупных объемах.

Показательно сравнение различий в процедуре зонирования территории под производственные и другие функции. Например, торговая и коммерческая деятельность, организуемая на условиях функциональной переориентации территории, может быть начата при наличии небольшого объема инвестиционно-финансовых ресурсов с последующим постепенным ростом. В противоположность этим видам деятельности в большинстве секторов промышленности требуются очень крупные объемы инвестиционного капитала для организации производства, внедрения современной технологии, перепрофилирования, перебазирования предприятий, расширения или сокращения развития.

Формирование территориальных зон не влечет за собой немедленных градостроительных изменений, и не оказывает прямого влияния на размещение инвестиций. Кроме того, системой зонирования, регулируется в основном местоположение объектов, взаимное расположение зданий и сооружений, их величина и направления перспективного развития. В то же время зонирование во многом не учитывает сложность и разнообразие влияния промышленных процессов на окружающую среду, хотя это влияние определяется спецификой существующих (предполагаемых) видов производства. Поэтому косвенным фактором, закладываемым в формирование системы зонирования с выделением производственных зон и делающими более эффективными положения об охране окружающей среды, позволяющими регулировать формы загрязнения и технологию производства по каждому виду промышленности, является установление двух позиций: типа производства и характера градостроительных преобразований.

Российская практика градостроительного зонирования в отношении производственных зон формируется согласно имеющемуся международному опыту крупнейших городов. В них с успехом реализуются программы промышленного развития и регулирования. Неотъемлемым элементом программ этого типа является наличие в них инструментов планирования и регулирования.

Всеобъемлющая программа промышленного развития должна включать «стратегическое планирование» города и государственных инвестиций в инфраструктуру и подготовку земельных участков, правовые и кредитные механизмы для долгосрочного финансирования, ясную и обоснованную налоговую структуру, согласованные положения о сохранении окружающей среды и отлаженные процедуры регистрации деловой активности, а, кроме того, приведение в исполнение всего запланированного.

Система зонирования способна привести к более эффективному привлечению инвестиций в промышленность или ее оживлению в том случае, если положения промышленной политики имеют целенаправленный характер в форме создания всеобъемлющей программы промышленного развития. В то же время пространственное планирование промышленности в виде выделения соответствующих зон и принятие специальных нормативно-правовых актов муниципального уровня позволяет получить эффективный инструмент, помогающий разрабатывать документы социально-экономического развития территорий.

Практическое осуществление зонирования во многом определяется тем, в какой степени комплексно решаются вопросы реструктуризации территорий с преобладающим производственным типом хозяйственного использования. В зависимости от того, насколько определенная промышленная политика проводится на территории муниципального образования, зависит эффективность внедрения системы зонирования, в частности градостроительное развитие производственных зон. Общие принципы такой политики определяются исходя из величины муниципального образования, его геополитического, в т.ч. и географического положения (например, приграничный город, город-анклав, зона свободного экономического развития), в соответствии с которыми конкретизируются возможности получения инвестиций и направления их практической реализации в зависимости от социально-экономических особенностей территории (промышленность, транспорт, его приоритетные виды, в соответствии с ними определение видов градостроительных объектов, таких как железнодорожный, морской, речной порты, строительство складских сооружений).

Муниципальные власти формулируют положения промышленной политики, выражающиеся в разработке комплекса мероприятий, таких как выделении территориальных зон, в которых определяются конкретные формы градостроительной деятельности, например передислокация портовых сооружений на новую территорию с соответствующими условиями (например, более глубокой водой), осуществление перевода тяжелой промышленности на периферию, сохранение в центральных районах предприятий легкой промышленности, некоторых видов точных сборочных производств, предусмотрение возможности размещения значительного объема нового строительства и реконструкции в промышленных зонах, примыкающих к железнодорожным и автодорожным узлам. Таким образом обеспечивается взаимоувязанное градостроительное функционально-планировочное развитие промышленных зон посредством его согласования со стратегическими мероприятиями экономического характера, в частности с заранее известными и обоснованными источниками привлечения инвестиций и формой их пространственной реализации.

5. Правилами землепользования и застройки на карте градостроительного зонирования предусматривается выделение зон рекреационного назначения, в состав которых обычно включаются три категории зон отдыха и открытых зон: зоны, предназначенные для активных видов спорта, физической культуры, туризма и иные зоны отдыха; зоны пассивного отдыха и сохранения природной среды, а также зоны расположения крупных массивов открытых рекреационных пространств (водные и озелененные пространства).

В зависимости от специфики муниципального образования, природных и исторических особенностей его формирования, может быть выделено большее или меньшее количество зон этой категории. Более строгие требования предъявляют к формированию рекреационных зон особых видов, в частности к историческим ландшафтам и объектам природной защиты. В этих случаях следует дифференцировать территорию таким образом, чтобы функциональное использование территории для занятий спортом, здорового отдыха и прочих видов землепользования, связанных с отдыхом, не нарушало сложившейся рекреационной системы.

В составе зон рекреационного назначения следует различать разновидности зон активного отдыха, определяемые в зависимости от величины зонируемых территорий и характера протекающих рекреационных процессов. В одних случаях приоритетами градостроительной деятельности является стимулирование процессов максимального сохранения природного ландшафта, и соответственно, цель пространственного преобразования территорий таких зон заключается в ограничении степени вмешательства и формирование так называемых «сохраняемых рекреаций». В других случаях, напротив, разрешается активное вмешательство в сложившуюся среду, целенаправленное формирование различных по величине объектов, предназначенных для массового отдыха населения.

На территориях этого типа могут размещаться парки, скверы, сады, открытые спортивные площадки, участки для строительства кемпингов и пикников, с некоторыми вспомогательными видами землепользования. На территории этих зон благодаря наличию особых природно-климатических и географических особенностей целесообразно размещать рекреационные объекты (санатории, дома отдыха, профилактории, курортные объекты, спортивные сооружения и стадионы, а также иные подобные крупные объекты капитального строительства). В тоже время для получения разрешений на строительство обозначенных рекреационных объектов как правило необходимо прохождение специальной процедуры публичных слушаний, в процессе которой согласовываются многие компоненты проекта, в том числе вместимость объекта, его местоположение, количество парковок, степень взаимодействия с окружающей средой. Основным фактором, оказывающим влияние на выбор приоритетного вида градостроительного использования территории в пределах зон активного отдыха является реализация комплекса рекреационных функций. В целом при выделении зон стремятся к тому, чтобы рекреационная функция преобладала на территории. В то же время в пределах этих зон могут располагаться некоторые небольшие коммерческие виды землепользования, кафе и иные объекты услуг для посетителей.

В зонах пассивного отдыха и охраны природы основными видами использования территории являются организация парков, мест для прогулок и аналогичные открытые публичные виды землепользования. По специальному разрешению может допускаться планировочная организация территории для занятия некоторыми видами спорта, отдыхом и предоставлением услуг для посетителей, но связанные с ними участки должны быть ограничены по размеру. Для таких природных территорий особой важности может быть создана зона охраны памятника природы или аналогичная зона сохранения ландшафта, которая очень строго лимитирует любые активные виды землепользования или строительства.

6. Особое внимание в процессе разработки карты градостроительного зонирования территории муниципального образования, следует уделять выделению зон особо охраняемых территорий, связанных с охраной памятников истории и культуры и охраной окружающей среды.

Соотношение зон, в которых осуществляется правовое регулирование, связанное с сохранением исторических и культурных ценностей, а также охраной окружающей среды, представляет проблему во всех муниципальных образованиях России, внедряющих систему зонирования, по двум причинам. Во-первых, имеет место пересечение полномочий по ряду процедурных и иных существенных вопросов органов государственной власти и органов местного самоуправления. Во-вторых, сложно в буквальном виде адаптировать фундаментальную концепцию зонирования по отношению к охраняемым зонам, применив ее аналогичным образом (посредством наложения правил на всю зону), в то время как для обеспечения наибольшей сохранности объектов культурного наследия и охраны окружающей среды выдвигаются требования дифференцированного зонирования.

В правилах землепользования и застройки применяются в основном два метода определения зон исторического значения, разрешенных видов землепользования, параметров застройки и процедур надзора за ними.

В некоторых городских округах зоны исторического значения определяются в перечне видов землепользования иных зон — жилой, общественно-деловой и некоторых иных. В других городах создается одна или более дополнительных карт, на которых показаны исторические зоны и зоны охраны окружающей среды. Эти (вспомогательные) карты предназначены для наложения их на основную карту зонирования. В этом процессе необходимо учитывать специальные требования и ограничения как дополнительный набор условий для зональных разрешений и оформления разрешений на реализацию объектов капитального строительства.

Появление данной зоны в комментируемой статье 35 является одной из новелл ГрК РФ по сравнению со старым Градостроительным кодексом РФ 1998 г. Следует подчеркнуть, что создание, например, в городском округе в черте населенного пункта особо охраняемой природной территории (например, дендрологического парка или национального парка) не влечет за собой появление в границах категории земель поселений земельного участка из состава категории земель особо охраняемых территорий (далее – ООПТ) и объектов, предусмотренной главой XVII ЗК РФ. В данном случае такой вывод вытекает из ст. 83 ЗК РФ , согласно которой «землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель иных категорий». Следовательно, налицо внутренние противоречия в ЗК РФ, поскольку п.5 ст.94 которого предполагает возможность создания «иных земель особо охраняемых природных территорий», включая в состав таковых, в частности, городские леса и городские парки.

Данную проблему как раз и разрешает комментируемая статья 35 ГрК России. Поскольку градостроительное законодательство определяет правовой режим, главным образом, категории земель поселений, а экологическое – правовой режим ООПТ, которые вполне могут быть и в черте поселений (населенных пунктов), то коллизии установленных разными по отраслевой принадлежности нормативно-правовыми актами правовых режимов разрешаются посредством образования в городских округах и иных муниципальных образованиях отдельной территориальной зоны со своим градостроительным регламентом.

На территориях городских и сельских поселений могут устанавливаться территориальные зоны следующих видов:

инженерной и транспортной инфраструктур;

военных объектов, иные зоны режимных территорий.

Жилая зона предназначена для застройки многоэт. и многокварт. жил. домами, домами малой и средней этажности, инд. жил. домами с прусадебными земельными участками.

Общ.-дел. зоны предн. для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общепит, быт. обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений среднего и высшего профессионального образования, административных, научно-иследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного тр-та, центров деловой, финансовой и общественной активности.

Производственные зоны предназначены для размещения пром, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих функционирование инженерной, транспортной инфраструктур, а также для установления СЗЗ.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры предназначены для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций ж/д, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, а также связей и инженерного оборудования.

Рекреационные зоны организуются для мест отдыха населения, включают в себя парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи и др. места для отдыха. В них могут входить особоохраняемые природные объекты и памятники архитектуры.

Зоны с/х использования заняты пашнями, садами, виноградниками, огородами, пастбищами, а также с/х зданиями, строениями и сооружениями.

Зоны специального назначения для размещения кладбищ, крематориев, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других видов территориальных зон городских и сельских поселений.

Зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий необходимы для размещения объектов, в отношении которых устанавливается особый режим, в основном это зоны военных объектов и зоны режимных территорий и предприятий. Порядок использования этих территорий устанавливается специальными нормативами и правилами застройки.

Органы местного самоуправления городских и сельских поселений в соответствии с местными условиями могут устанавливать иные территориальные зоны, а также включать в них земельные участки и иные объекты недвижимости.

В территориальных зонах могут выделяться подзоны, особенности использования которых определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений на их использование, установленных законодательствами Российской Федерации — земельным, об охране окружающей природной среды, об охране памятников истории и культуры и др.

Территориальные зоны могут включать в себя территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами. Территории общего пользования в городских и сельских поселениях предназначены для удовлетворения общественных интересов населения. Порядок использования территорий общего пользования определяется органами местного самоуправления.

Земельные участки, наряду с другими, обладают таким признаком, как территориальная зона. При выборе земли для размещения различных объектов его обязательно надо учитывать.

Земли, относящиеся к городам и другим разделяются на территориальные зоны (согласно 85 статье Земельного Кодекса). Это разделение отражается в правилах землепользования и застройки, разрабатывающиеся с учётом Земельного и Градостроительного Кодексов.

Каждая зона имеет своё предназначение, в соответствии с которым возможно возведение зданий и других объектов. Для них существуют различные виды использования.

Виды зон земельных участков

Выделяют следующие виды зон:

  1. Жилые предназначены для домов разной этажности, рассчитанных на проживание различного числа семей. Сюда входят и многоэтажные жилые комплексы, и с приусадебными участками. Разрешено размещение других связанных объектов, если они не требуют охранных или санитарных зон. Например, рядом с жилыми домами может находиться магазин или памятник.
  2. Общественно-деловые предназначены для образовательных и научно исследовательских учреждений, для объектов здравоохранения, питания, торговли, культуры и т. п.
  3. Производственные . Здесь могут находиться промышленные, коммунальные и складские строения, а также связанная с ними инфраструктура. Сюда же включаются и санитарные зоны вокруг них.
  4. Инфраструктуры (включается транспортная и инженерная) предусматривают размещения различных видов транспорта, трубопроводов и инженерного оборудования.
  5. Рекреационные зоны используются для размещения мест отдыха, таких как парки, сады, пляжи и т. д. Разрешено строительство только таких объектов, которые связаны с основной функцией, то есть отдыхом населения.
  6. – это зоны, предназначенные для различных видов животноводства и растениеводства. К ним относятся пашни, сенокосы, пастбища и т. д. Строить можно только такие здания, которые необходимы для основного назначения.
  7. Охранные зоны создаются для лучшей сохранности важных объектов. Это зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные, природного ландшафта, различных трубопроводов и электросетей и т. п.
  8. Специального назначения. Некоторые промышленные предприятия или другие объекты способны негативно влиять на окружающую среду. К ним также относятся скотомогильники, свалки различных отходов и т. д. Вокруг таких объектов создаются зоны, предназначенные для минимизации подобных воздействий. Они называются также санитарными или санитарно-защитными.
  9. Режимных территорий , включая военные объекты.

Внутри этих зон возможно более подробное разделение. Каждая из них на Генеральном плане выделяется цветом и буквенным обозначением.

Как узнать территориальную зону?

Данные зоны обозначены на картах градостроительного зонирования. Поэтому, чтобы узнать зону участка, необходимо:

  1. Найти официальный сайт населённого пункта. Для этого достаточно набрать в любой поисковой системе «сайт» и название города или посёлка.
  2. Открыть раздел, посвящённый градостроительству.
  3. Найти в нём ссылку на Градостроительный план.
  4. На плане найти нужный участок.

Зоны обозначаются разным цветом и буквенными (буквенно-цифровыми) обозначениями. Расшифровки этих обозначений приводятся ниже карты.

Существует ещё один способ. Можно подать запрос в Росреестр. В числе сведений об участке будет указана и его зона.

Это можно сделать:

  • лично в любом отделении Росреестра;
  • или офисе ;
  • по почте;
  • онлайн, через сайт.

Как поменять зону земельного участка?

Для этого необходимо:

  1. Направить заявление в комиссию по подготовке Правил землепользования города или посёлка.
  2. Комиссия в течение 30 дней готовит заключение, в котором содержатся рекомендации о внесении изменений или отказ. В первом случае оно направляется администрации, во втором – заявителю.
  3. Администрация готовит проект о внесении изменений в Правила в соответствии с этими рекомендациями или отказывает. На это также отводится 30 дней.
  4. В случае положительного решения комиссией организуются публичные слушанья.
  5. В течение 10 дней после этого вносятся изменения в Правила землепользования и застройки, то есть меняется зона данного участка.

Таким образом, зона – одна из важных характеристик земельного участка. Выбирая его, необходимо учитывать данный признак. Ведь от этого в том числе зависит, можно ли будет использовать землю в соответствии со своими планами. Изменить территориальную зону возможно, но это связано с определёнными трудностями.

  • 1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
  • 2. В состав жилых зон могут включаться:
  • 1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
  • 2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
  • 3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;
  • 4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
  • 5) зоны жилой застройки иных видов.
  • 3. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.
  • 4. В состав общественно-деловых зон могут включаться:
  • 1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
  • 2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
  • 3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
  • 4) общественно-деловые зоны иных видов.
  • 5. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
  • 6. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
  • 7. В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:
  • 1) коммунальные зоны — зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
  • 2) производственные зоны — зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;
  • 3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.
  • 8. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.
  • 9. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:
  • 1) зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
  • 2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
  • 10. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения. (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
  • 11. В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.
  • 12. В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
  • 13. В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.
  • 14. В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.
  • 15. Помимо предусмотренных настоящей статьей, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Основными территориальными зонами, которые указаны в Земельном и Градостроительном кодексах Российской Федерации, являются жилые, производственные и региональные. Но на самом деле формируется некоторое число других зон по различным признакам.

Функциональное зонирование городских территорий и земель поселений позволяет легко учитывать требования к наиболее рациональному землепользованию. Сюда входят как нормативные параметры вроде целевого назначения участка, его возможных предельных размеров, коэффициента застроенности, доли открытых пространств и озеленения. Территория города при этом делится на зоны в зависимости от характера использования.

Территория земель поселений зонируются следующим образом:

  • · земельные участки, занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса;
  • · земельные участки, предоставленные для жилищного строительства;
  • · земельные участки, приобретенные в собственность юридическими и физическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства);
  • · земельные участки, приобретенные в собственность физическими лицами на условиях осуществления на них индивидуального жилищного строительства;
  • · земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;
  • · земельные участки, предоставленные юридическим лицам для ведения садоводства;
  • · земельные участки, предоставленные физическим лицам для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества или животноводства;
  • · земли в пределах поселений, отнесенные к производственным территориальным зонам и зонам инженерных и транспортных инфраструктур;
  • · земли в пределах поселений, отнесенные к территориальным зонам сельскохозяйственного использования.

К тому же каждая форма жизнедеятельности населения — труд, быт, отдых — выдвигает свои требования к организации городского пространства. Генплан любого города, который определяет развитие города и основных его структурообразующих элементов, предполагает наличие плана зонирования земель. Данный графический документ сопровождается пояснительной запиской, которая представляет укрупненное функциональное зонирование территории. Это своеобразный каркас, который определяет дальнейшие перспективы развития.

Однако на генеральный план оказывает влияние и изменения социально-экономических условий. Особенно сильно данное влияние сказывается на транспортной и инженерной инфраструктурах. Однако территориальное экономическое зонирование зависит от кадастрового деления города. Экономические зоны города выделяются по их градостроительной ценности. Отличаются они, прежде всего, удобством проживания, а значит и стоимостью объектов.

Для осуществления территориально-экономического зонирования проводят комплексную экономическую оценку, разделяя городское пространство на территориально-экономические оценочные зоны, представляющие собой однотипные участки с примерно одинаковой качественной, социальноэкономической и экономической ценностью, ограниченные преградами (как естественными, так и искусственными). При этом учитываются наличие водоемов, зеленых зон, крупных дорог, газопроводов высокого давления, полос отчуждения железнодорожных путей, высоковольтных линий.

В различных оценочных зонах устанавливаются свои базовые ставки земельного налога и арендной платы. Ведь зоны различаются архитектурной планировкой, транспортной инфраструктурой, инженерным обустройством, коммунальным обслуживанием, природными факторами. Однако периодически возникают те или иные факторы, которые могут повлиять на оценку городских земель в некоторых оценочных зонах, что может приводить к введению системы поправочных коэффициентов, снижающих или повышающих базовые ставки платежей.


Городское пространство характеризует городские земли в соответствии с осуществляемыми на них видами деятельности, т.е. с целевым назначением по общепринятой классификации. Есть административные, торговые, жилые, культурные и промышленные земли. Организация городского пространства зависит от размеров и формы города. По форме есть города компактные, вытянутые, многоядерные и расчлененные. Размеры определяют по численности населения: малые, средние, большие, крупные, крупнейшие и города-миллионеры.

Все это помогает контролировать и использовать рационально городское пространство, направлять спрос, стимулировать развитие. В то же время происходит контроль за расчетами за пользование землей и элементами инфраструктуры, защита социальных прав при изменении форм собственности.

Селитебная территория может иметь застройку разной этажности. Такая застройка наиболее эффективна. Этажность принятых к массовому строительству зданий зависит от величины города, уровня развития в нем предприятий строительной индустрии, природных особенностей, архитектурно-конструктивных решений, экономических требований. Этажность жилой застройки определяется на основе технико-экономических обоснований с учетом архитектурно-композиционных, социально-бытовых, гигиенических, демографических требований и местных условий.

В крупных и крупнейших городах селитебная территория застраивается жилыми домами повышенной этажности — 9, 12, 16 и более, поскольку в таких городах ограничен резерв территории и большая плотность населения. В других городах этажность застройки принимается до пяти этажей, а здания в девять этажей и выше строят в исключительных случаях. В районах повышенной сейсмичности и расположенных на высоте 1000 м и более над уровнем моря этажность застройки ограничена четырьмя этажами, а в отдельных случаях даже двумя.

В крупных и крупнейших городах дома в один-два этажа индивидуального пользования располагаются в зеленой пригородной зоне, специально предусмотренной для этого вида строительства.

До недавнего времени в городах существовало разделение территории на зоны с разной этажностью застройки — строительное зонирование: зона многоэтажной застройки в пять этажей и более; зона 2…3-этажной застройки; зона 1…2-этажной застройки с приусадебными участками.

Однако технико-экономические расчеты доказывают преимущество смешанной застройки с точки зрения затрат на строительство, инженерное оборудование и благоустройство. В настоящее время смешанная застройка зданиями различной этажности применяется довольно широко. Таким образом, можно создать более выразительные и разнообразные ансамбли, чем при одноэтажной застройке. Смешанная застройка придает индивидуальность, обогащает силуэт и пространственную организацию жилых районов и позволяет выгодно использовать сложный рельеф, выявить интересные особенности ландшафта. Лучшим соотношением высот зданий повышенной этажности к низким в смешанной застройке является 1:3 или 1:2. Тогда здания большой этажности приобретают роль акцентов композиции групп жилых домов и микрорайонов.

Наряду со зданиями повышенной этажности в 16, 24 этажа в Москве проектируются 4-, 9- и 12-этажные дома. Однако в районах малоэтажной застройки 4-, 5-этажными домами возникает необходимость увеличения ее плотности, повышения эффективности использования земли.

В этих условиях требуется увеличить этажность застройки либо применением методов достройки существующих зданий, либо строительством новых домов на месте разобранных. Это возможно лишь в том случае, когда такая реконструкция не повредит соблюдению всех санитарно-гигиенических и противопожарных требований для соседних зданий.

В схеме строительного зонирования Государственного градостроительного кадастра территории Москвы выделяются зоны преимущественной и смешанной застроек. В каждой из них различают застройку низкоплотную (не более 5 тыс. м2/га), среднегоготную (более 5 тыс. м2/га) и высокоплотную (более 10 тыс. м2/га). В преимущественной застройке имеется шесть градаций: — 1… 2-этажная или высотой не более 10 м; — 3…4-этажная или высотой не более 15 м; — 5…7-этажная или высотой не более 35 м; — 8… 10-этажная или высотой не более 50 м; — 11… 17-этажная или высотой не более 50 м; — более 17 этажей или высотой более 50 м.

Различают малоэтажную, пониженную, среднеэтажную, повышенную, многоэтажную и контрастную смешанную застройки. Преимущественной считается застройка, если заявленная этажность занимает более 1/3 территории.

Ландшафтное зонирование — оценка больших по площади территорий и отдельных его элементов методом ландшафтного анализа. На основе ландшафтного зонирования проводится функциональное зонирование.

Ландшафтное зонирование городских земель предусматривает деление территории с учетом сочетания природных элементов поверхности земельных участков — рельефа, почвы, растительности, водных объектов и т.п. с городской застройкой — зданиями, дорогами, магистралями, инженерными сооружениями и оценку больших по площади территорий или отдельных элементов ландшафта методом ландшафтного анализа (оценка насаждений, рельефа местности, экспозиции склонов, наличия видовых точек, выявления потенциальных возможностей по обогащению пейзажа). На основе ландшафтного анализа проводится определение функциональных зон.

Примеры ландшафтного зонирования: техногенный; горнопромышленный; рекультивированный; горнопромышленный; сельскохозяйственный; лесохозяйственный; водохозяйственный; промышленный; ландшафт поселений; рекреационный; заповедный.

1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

2. В состав жилых зон могут включаться:

1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

5) зоны жилой застройки иных видов.

3. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

4. В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

4) общественно-деловые зоны иных видов.

5. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

6. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

7. В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

1) коммунальные зоны — зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

2) производственные зоны — зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

8. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

9. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

1) зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

10. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

12. В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

13. В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

14. В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

15. Помимо предусмотренных настоящей статьей, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

К какой территориальной зоне относится участок?

Добрый день уважаемые юристы!

1) К какой территориальной зоне относится участок 23:49:0308006:1450 , если категория земель:земли населенных пунктов ? На публичной кадастровой карте поиск результатов не дал(пишет не найдено).

2) А так же прошу указать порядок изменения ВРИ , если я являюсь субарендатором/ арендатором.

Ответы юристов ( 3 )

  • 10,0 рейтинг
  • 6317 отзывов эксперт

Если речь идет о г. Сочи, то земли поселений (земли населенных пунктов) для сельскохозяйственного использования, по ссылке:https://egrp365.ru/map/?kadnum.

Что касается изменения вида разрешенного использования, то соответствующие порядки принимаются на местах органами местного самоуправления, обращаться необходимо в местную администрацию.

могу я как арендатор/субарендатор обратится с таким заявлением и будет ли администрация иметь основания отказать мне?

то есть территориальная зона определяется как указано ниже?

по документу:
для сельскохозяйственного использования

просто, понимать на будущее

Да это территориальная зона сельскохозяйственного использования, более подробно к примеру по ссылке Росреестра:https://rosreestr.ru/site/press/news/chto-takoe-territorialnye-zony-po-zemelnomu-zakonodatelstvu/

Также можете ознакомиться с этим адмрегламентом по ссылке:https://ipravo.info/krasnodar2/act/406.htm

  • 7,6 рейтинг
  • 2887 отзывов

Уважаемая Людмила! Здравствуйте!

По данным публичной кадастровой карты Ваш ЗУ:

Кад. квартал:
23:49:0308006

Статус:
Ранее учтенный

Адрес:
Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский, с. Прогресс, участок №36

Категория земель:
Земли населённых пунктов

Кадастровая стоимость:
1 580 666,50 руб.

Уточненная площадь:
182 525 кв. м

Разрешенное использование:
Для сельскохозяйственного производства

по документу:
для сельскохозяйственного использования

Поэтому исходя из того, что есть, а также ст.85 ЗК РФ у Вас ТЗ: для с/х использования (см. еще местные ПЗЗ)

Людмила, добрый день!

1. Для получения актуальной информации о том, к какой территориальной зоне относится земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308006:1450, Вам необходимо иметь актуальные сведения, содержащиеся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) города Сочи.

Для этого Вам следует обратиться c соответствующим заявлением через МФЦ в Администрацию города Сочи и воспользоваться соответствующей
муниципальной услугой.
Данная муниципальная услуга называется:
«Предоставление сведений, содержащихся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города Сочи». Стоит
отметить, что данная услуга платная, её регламент утверждён Постановлением администрации города Сочи от 22.11.2012 N
2512 «Об утверждении административного регламента по предоставлению муниципальной услуги „Предоставление сведений, содержащихся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города Сочи“.

2. Что касается порядка изменения вида разрешённого использования лицом, являющимся субарендатором/арендатором, то можно сказать следующее:

Изменить ВРИ может только правообладатель земельного участка, таким образом Вам следует обратиться к арендодателю земельного участка. Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется, в частности, в соответствии с правилами землепользования
и застройки (ПЗЗ) на территории муниципального образования город-курорт
Сочи, утверждёнными Решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202.

Если речь идет о земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308006:1450, то он находится в муниципальной собственности.
В этом случае Вам необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи.

Если существуют основания для смены ВРИ земельного участка, то при отказе Департамента имущественных отношений можно будет обжаловать отказ в суд.

Наша компания имеет опыт по разрешению таких ситуаций, и мы готовы оказать Вам необходимую помощь.

За более подробной консультацией, Вы можете обратиться к нам в чат, нажав
зелёную кнопку «общаться в чате».

Расположение участка в двух территориальных зонах

Главная › Форумы › Земельный адвокат › Земельные споры › Расположение участка в двух территориальных зонах

В этой теме 1 ответ, 2 участника, последнее обновление адвокат Кацайлиди Андрей 2 мес., 4 нед. назад.

Участок находится в 2х территориальных зонах: Р-3 и Ж-2, получается, что расположение земельного участка в двух территориальных зона.

Хочу узнать можно ли построить дом на таком участке или как можно перевести в одну зону?

По вопросу перевода территориальных зон в одну зону (объединение участков из разных территориальных зонах):

Исходя из положений градостроительного законодательства, земельный участок может относиться только к одной территориальной зоне. Земельное законодательство также прямо указывает на то это требование также распространяется в отношении земель населенных пунктов. Следовательно, в Вашей ситуации имеется нарушение самого порядка проведения градостроительного зонирования территории населенного пункта и, следовательно, и Вашего земельного участка.

ПОЛЕЗНО: читайте также про объединение земельного участка по ссылке на нашем сайте

Для целей установления территориальных зон, а также регламентов градостроения принимаются Правила землепользования и застройки публичными организациями (возможны изменения прав землепользования, о чем по ссылке подробнее):

  • подразделениями муниципалитета – в том случае, если земельный участок расположен в границах обычного населенного пункта
  • государственными публичными органами субъектов Федерации – в том же случае, если земельные участки находятся в границах городов федерального значения.

В случае, если Правила землепользования и застройки допустили расположение земельного участка на двух территориальных зонах, то такой акт нарушает действующее законодательство и Ваши права по пользованию земельным участков в соответствии с его хозяйственным назначением. Вы правомочны обратиться в суд с требованием о признании недействительной карты градостроительного зонирования к соответствующим органам, принявшим Правила землепользования и застройки. В этом случае, органы, утвердившие карту зонирования, будут обязаны внести изменения в имеющиеся территориальные зоны и определить для Вашего участка общую территориальную зону.

Также, Вы можете обратиться с заявлением о внесении соответствующих изменений в Правила землепользования и застройки, поскольку действующие Правила нарушают Ваши права.

По вопросу постройки дома. Что касается территориальных зон земельного участка, то:

  • Р-3 – рекреационная зона
  • Ж-2 – зона индивидуального жилищного строительства

Особенности регулирования строительства предусмотрены Правилами землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.
Однако, исходя из общих свойств зон земельного участка, у Вас могут возникнуть серьезные сложности с получением разрешения на строительство дома на земельном участке с 2 разными территориальными зонами, поскольку в соответствии с действующим земельным законодательством, земельные участки должны использоваться по их целевому назначению.

Таким образом, если Вы не заинтересованы в размежевании и выделе нового земельного участка из существующего, Вам следует подготовить исковое заявление для изменения карты зонирования и определения единой территориальной зоны для Вашего земельного участка, все это лучше доверить нашему юристу по земельным делам, поскольку процедура имеет ряд нюансов, разобраться с которыми под силу только специалисту, постоянно практикующему в данной категории дел.

Определение территориальных зон участка и дома

Налогообложение. Бюджетный учет. Отраслевые инструкции. Учетная политика.

Банкротство или ликвидация юрлица с долгами

Наиболее безопасный и единственный надежный и законный способ прекращения деятельности

Актуально

Широкий спектр услуг по бухгалтерскому, налоговому и юридическому сопровождению коммерческих организаций и государственных учреждений.

В данном разделе вы можете ознакомиться с опытом судебной практики КГ «Аюдар».

Консультации наших аудиторов и экспертов по самым актуальным юридическим, бухгалтерским и налоговым вопросам.

Данные юридические статьи подскажут, как правильно зарегистрировать предприятие, выбрать оптимальную систему налогообложения, оформить трудовые отношения, защищать интересы предприятия в суде.

Информационно-справочная система

Новости

19 декабря в Москве в здании Московского молодежного центра «Планета КВН» про.

24 декабря 2020 г.

5 октября в Москве в легендарном здании-книжке на Новом Арбате прошел очередной Делов.

16 октября 2020 г.

С 17 по 22 сентября в городе Алушта прошла IX Всероссийская финансово-бухгалтерская конфе.


3 октября 2020 г.

«. Мы уже несколько лет сотрудничаем с КГ «Аюдар», и они никогда нас не подводили — всегда быстрые и грамотные ответы на вопросы по бухгалтерскому и налоговому учету, квалифицированные специалисты и большой выбор услуг. Спасибо. »

ООО «Курземес Авиа» Анна Герасимова

«Мы с вами выиграли два суда. Всегда приятно с вами работать. У вас очень хорошие, приятные сотрудники. Благодарность коллективу консалтинговой группы «Аюдар» за квалифицированную и оперативную работу.»

Территориальное и функциональное зонирование

Градостроительное зонирование является способом определения правового режима территориальных зон. Исторические корни градостроительного зонирования уходят в глубокое прошлое. Археологи обнаружили прямоугольные улицы и кварталы в древних городах долины реки Инд, дата основания которых считается середина третьего века до нашей эры. В Древнем Египте, Китае применялось квадратное планирование городов.
В средние века зонирование было менее гармоничным, но определенная система соблюдалась: центром города обычно становился замок, рядом расположенные собор и торговая площадь, от которых тянулась сеть улиц, опоясанных крепостными стенами. Дальнейшее расширение города сопровождалось появлением кольцевых улиц и радиальных улиц. Жилые районы, выросшие за пределами городских стен, окружались новым поясом укреплений. Кстати, именно это устройства города и применялось в Калининграде –Кенигсберге.

Сейчас различают европейское и американское градостроительное зонирование. В Европе первое узаконенное зонирование ввел Наполеон, а затем одним из первых утвержденных правил планирования градостроительства были введены и применены в Пруссии.
В современной России территориальное зонирование как понятие используется в Градостроительном кодексе Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ.
Согласно Земельному кодексу РФ, правовой режим территориальных зон определяется с момента вступления в силу нормативного правового акта об утверждении правил землепользования и застройки.
Правовой режим земель определяется, в том числе, исходя из их принадлежности к той или иной территориальной зоне. Таким образом, градостроительное зонирование можно рассматривать в качестве способа определения правового режима земель. При этом правовой режим территориальной зоны шире правового режима земель в границах соответствующей зоны, поскольку градостроительное зонирование определяет правовой режим не только земельных участков, но и объектов капитального строительства.
Содержание правового режима территориальных зон составляют:
1) устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Проект правил землепользования и застройки проходит процедуру публичных слушаний, в процессе которой население может влиять на определение правового режима территориальных зон. Таким образом, публичные слушания по проектам правил землепользования и застройки являются формой участия населения в определении правового режима земель.

Основные виды территориальных зон

Жилые зоны (Ж ).
Общественно-деловые зоны (Д ).
Производственные зоны (П).
Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры (И иТ)
Рекреационные зоны (Р).
Зоны сельскохозяйственного использования (С).
Зоны специального назначения (К).
Зоны военных объектов, иные зоны режимных территорий (К3).
Территориальные зоны могут включать в себя территории общего пользования (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, скверы, бульвары, водоемы и другие объекты ).
Дополнительные территориальные зоны могут быть установлены органами местного самоуправления городов и сельских поселений в зависимости от местных условий .
Внутри территориальных зон могут вводиться подзоны, включающие территории с особенностями градостроительного регламента застройки и ограничениями на их использование.
Зонирование определяет правовой режим не только земельных участков, но и объектов капитального строительства.
Содержание правового режима территориальных зон составляют:
1) устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Проект правил землепользования и застройки проходит процедуру публичных слушаний, в процессе которой население может влиять на определение правового режима территориальных зон. Таким образом, публичные слушания по проектам правил землепользования и застройки являются формой участия населения в определении правового режима земель.

Жилые зоны

Предназначены для застройки многоквартирными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социально-культурного и культурно-бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредного воздействие на окружающую среду.

К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, если они расположены внутри границ (черты) поселения.

Общественно-деловые зоны (ОДЗ)

Предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений (среднего профессионального ми высшего профессионального образования), административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий и иных зданий, строений, сооружений, стоянок автомобильного транспорта, деловых, финансовых и общественных центров.

В общественно-деловых зонах возможно размещение жилых домов, гостиниц, подземных или многоэтажных гаражей.

Производственные зоны

Производственные зоны предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры для обеспечения деятельности производственных объектов.

В производственную зону включается и территория санитарно-защитных зон самих объектов.

Собственники производственных объектов за счёт собственных средств проводят благоустройство территории производственной зоны.

В санитарно-защитной зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных и образовательных учреждений, а также учреждений здравоохранения, отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огороднических кооперативов и производство сельскохозяйственной продукции.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры

Предназначены для размещения и деятельности сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также инженерного оборудования.
Обязательное условие при размещении объектов инженерной и транспортной инфраструктуры — соблюдение необходимых расстояний от таких объектов до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон и других требований для предотвращения вредного воздействия на среду жизнедеятельности.
Если же объекты инженерной и транспортной инфраструктуры обладают особенностью прямого вредного воздействия на безопасность населения, то они размещаются за пределами городских и сельских поселений.
Обязанность по благоустройству территорий отвода объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и их санитарно-защитных зон возлагается на собственников сооружений и коммуникаций, транспорта, связи и инженерного оборудования.

Рекреационные зоны

Предназначены для организации мест отдыха населения — парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи и иные объекты.

В рекреационные зоны могут включаться особо охраняемые природные территории и природные объекты.

На территории рекреационных зон не допускается строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов.

Исключение составляют промышленные, коммунальные и складские объекты, непосредственно связанные с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.

Зоны сельскохозяйственного использования

В пределах границ (черты) городских и сельских поселений выделяются зоны сельскохозяйственного использования — пашни, сады, виноградники, огороды, сенокосы, пастбища, а также занятые сельскохозяйственными зданиями, строениями, сооружениями.

Территории таких зон могут использоваться для ведения сельского хозяйства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральным планом и правилами застройки.

Зоны специального назначения

Выделяются для размещения кладбищ, крематориев, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других территориальных зон городских и сельских поселений. Использование таких зон регламентируется требованиями специальных нормативов.

Зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий

Предназначены для размещения объектов, в отношении которых устанавливается особый режим пользования. В пределах границ (черты) городских и сельских поселений использование зон военных объектов и зон режимных территорий устанавливается федеральными органами власти и органами местного самоуправления в соответствии со специальными градостроительными нормативами и правилами застройки.

Что включено в определение территориальные зоны. Изменение территориальной зоны земельного участка

Земельные участки. Зоны вместо категорий

Министерство экономического развития подготовило законопроект, упрощающий классификацию категорий земель

П одготовленный Министерством экономического развития законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части отмены отдельных категорий земель и признании утратившим силу Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» выделяет три категории земель: особо охраняемые природные территории, лесного фонда и водного фонда.

Параметры использования земель, не относящихся к названным категориям, будут определяться на основании зонирования, правил землепользования и застройки, градостроительных регламентов. Планируется установить 13 целевых зон использования земель — жилые, общественно-деловые, сельскохозяйственного назначения, рекреационные, объектов культурного наследия, специального назначения, промышленные, энергетики, транспорта, связи, обеспечения космической деятельности, обеспечения обороны и безопасности и резервные (то есть ни к чему не пригодные).

Территориальная зона — это совокупность смежных земельных участков, в отношении которых установлен единый перечень видов разрешенного использования или один вид использования, за исключением земельных участков в границах особо охраняемых категорий земель.

Директор Департамента недвижимости Министерства экономического развития Андрей Ивакин в своем интервью, данном корреспонденту «Российской газеты» (опубликовано № 5607 за 14 октября 2011 года под заголовком «Земельный вопрос — категоричный ответ») Татьяне Смоляковой, объяснил, что на практике означает упрощение классификации категорий земель, кому и как оно облегчит жизнь. Ниже мы приводим несколько фрагментов из этого интервью.

Граждане редко сталкиваются с необходимостью строительства, а если сталкиваются, то у них, как правило, уже есть участок под застройку. А вот бизнесу довольно часто приходится заниматься оформлением земельных участков. Поэтому для предпринимателей этот законопроект может оказаться очень полезным.

Сейчас есть две процедуры, которые необходимо пройти, чтобы приступить к строительству, — изменение категории земельного участка и вида разрешенного использования. Категорию меняют органы федеральной, региональной или местной власти. Какой именно орган, зависит от целого ряда факторов. Сегодня перевод из одной категории земель в другую — это индивидуальное решение по каждому участку. И абсолютно непонятно, почему органы власти принимают решение перевести участок или не перевести.

Поэтому мы убираем лишнюю процедуру с категориями, но не с разрешенным использованием — она сохраняется, но конструкция становится более прозрачной и понятной. Определение разрешенного использования относится к полномочиям органов местного самоуправления, которое должно руководствоваться зонированием территории, правилами землепользования и застройки, градостроительными регламентами.

Территориальное зонирование законом уже предусмотрено, но действует оно только в тех муниципальных образованиях, в которых утверждены правила землепользования и застройки. Дело в том, что правила землепользования и застройки — это такой документ, который предусматривает комплексную картину в отношении всего муниципального образования. Там указаны зоны жилой застройки, зоны сельскохозяйственного использования, промышленные зоны и т. д. по закону они должны были быть утверждены до конца 2011 года по всей территории страны.

В новом законе сроки изменения разрешенного использования не оговариваются, поскольку основная задача, которую ставили перед собой разработчики, заключалась в отмене категорий земельных участков, хотя эксперты считают, что сроки перевода земельного участка, например, из зоны сельхозназначения в жилую зону сократятся как минимум в два раза.

Существующая сегодня процедура изменения разрешенного использования земельных участков, прописанная в Градостроительном кодексе, будет продолжать действовать и в дальнейшем.

Виды земельных участков: список сужается.

Для чего нужен классификатор видов разрешенного использования земельных участков и почему действующая система классификации нелогична, объясняет начальник отдела законодательства в сфере недвижимости Министерства экономического развития России Александр Окунев.

Земельный кодекс делит земли на семь категорий, каждая из которых имеет также виды разрешенного использования. С категориями все, в общем, понятно: есть земли сельхозназначения, населенных пунктов, лесного фонда и так далее, у каждой — своя функция. А вот разрешенное использование — «вещь в себе», смысл которой не понимает никто. Возьмем, к примеру, такой вид использования, как «дачное строительство». Он встречается и на сельхозземлях, и в рамках населенных пунктов.

В итоге вся система классификации становится нелогичной. Сегодня существуют около 3 тысяч видов разрешенного использования земельных участков, есть и довольно абсурдные. Чиновники на местах нередко используют хаос понятий в своих интересах, ущемляя права землевладельцев. Например: участок имеет статус: «для эксплуатации модуля» или еще абстрактнее: «для уставных видов деятельности». Что это такое, не понятно. В итоге местные власти могут использовать данный надел, как им заблагорассудится. Поэтому и возникла идея создать более жесткую универсальную классификацию.

По моему мнению, вступление в силу этого закона, в случае его принятия, возможно только после того, как на всех уровнях будет подготовлена и принята градостроительная документация. В противном случае последствия такого шага для земельного рынка могут быть негативными. В целом 90 -95 % территории России уже охвачено этими схемами, но тут возникает другая проблема: как выяснилось, разработанные схемы плохо стыкуются друг с другом.

Дело в том, что требования к содержанию этих документов в законодательстве были прописаны нечетко. В итоге на схемах порой отражены разные категории объектов, использован разный масштаб, между муниципальными образованиями обнаруживаются «белые пятна» от 40 до 100 километров.

Кроме того, возникает много спорных моментов. Допустим, один муниципальный район предлагает создать у себя полигон твердых бытовых отходов, а другой, смежный с ним, планировал построить на границе с соседом горнолыжный курорт. И вот начинаются бесконечные совещания, нестыковки, переделки.

Сейчас на законодательном уровне принято принципиальное решение, что такие вопросы должны улаживаться в судебном порядке. А чтобы избежать новых конфликтов, планируется создать единый фонд данных картографических материалов, откуда все заинтересованные лица смогут бесплатно получать нужные данные. В целом завершение процессов территориального планирования займет еще несколько лет. Поэтому будет логично, если и закон об отмене категорий начнет действовать не ранее 2020 года.

Важнейшей задачей в настоящее время является разработка классификатора видов разрешенного использования участков. Ведь путаница с ними негативно сказывается и на результатах кадастровой оценки. В итоге получается, например, что кадастровая стоимость земли под аэропортом в Анапе составляет 100 миллионов рублей, а под аналогичным объектом в Сочи — 14 миллиардов. В результате установление платы за землю (арендной платы) в размере, например, 0,1 % от кадастровой стоимости будет означать для аэропорта Анапы процветание, а для сочинского — банкротство (аэропорты — лишь яркий пример, такое встречается сплошь и рядом).

Вместо существующих 3 тысяч видов разрешенного использования должно быть от 200 до 500 с разбивкой на 15 -16 тематических блоков. Главное, отказаться от слишком общих видов и в то же время крайне детализированных.

В настоящее время Министерство экономического развития ведет разработку классификатора видов разрешенного использования, который будет взаимоувязан с системой кадастровой оценки.

Алексей Резенков , интернет-издание «Бюллетень недвижимости Санкт-Петербурга» (опубликовано 7 декабря 2011 года)

некомпетентно. 5) Физ.лицо не имеет финансовых средств для поддержания и развития территории 6) Земельный участок не интересен администрации города, инвестирование участка отсутствует, простаивает. Город, напротив, вкладывает примерно 100.000.000 р. в освоение других участков под спортивные центры, которые, в свою очередь, расположены в промышленной зоне! Цель: сменить зону зем.уч.

Права землепользователя в споре о зоне

Что такое «зонирование» участка и зачем оно нужно?

Разрешенное использование земельных участков, виды и состав территориальных зон

Как определить зону земельного участка

Территориальная зона — это совокупность смежных земельных участков, в отношении которых установлен единый перечень видов разрешенного использования или один вид использования, за исключением земельных участков в границах особо охраняемых категорий земель. Директор Департамента недвижимости Министерства экономического развития Андрей Ивакин в своем интервью, данном корреспонденту «Российской газеты» (опубликовано № 5607 за 14 октября 2011 года под заголовком «Земельный вопрос — категоричный ответ») Татьяне Смоляковой, объяснил, что на практике означает упрощение классификации категорий земель, кому и как оно облегчит жизнь.

Вид разрешенного использования земельного участка

В нашей компании Вам помогут провести , а также изменения ВРИ, ПЗЗ или генплана района. В каждой территориальной зоне действует особый правовой режим пользования землей, а ее границы определяются в процессе зонирования участков. При установлении и изменении зоны необходимо руководствоваться не только земельным, но и градостроительным, а также лесным и водным законодательством. Еще надо учитывать положения о защите природы.

За проведением процедуры необходимо обращаться в управление градостроительства и архитектуры местной администрации. Согласно закону, изменение допускается только с проведением общественных слушаний и публикацией информации из проекта изменений в СМИ. Все корректировки вносятся при редактировании правил землепользования и застройки, принятых в конкретном муниципальном образовании. Основные решения принимаются специальной комиссией и главой администрации.

Успех обращения зависит от того, насколько тщательной и юридически грамотной будет подготовка. Инициируя изменение территориальной зоны земельного участка , важно подобрать правильные основания для такого действия. Подобные корректировки – это не обязанность, а право администрации, поэтому они строго изучают всю полученную информацию, и часто отказывают заявителям. Конечно, если в правилах застройки и использования земли допущены ошибки, их редактирование проводится в обязательном порядке. Обратиться с ходатайством может любое заинтересованное лицо.

Как проводится изменение территориальной зоны земельного участка?

Для начала необходимо написать заявление, с подробным обоснованием необходимости внесения подобных изменений. В качестве причины обращения можно указать невозможность использования участка или недвижимого имущества максимально эффективно. Также комиссия рассматривает в качестве причины нанесение вреда правообладателю земли либо уменьшение стоимости надела или капитальных объектов. Изменение территориальной зоны земельного участка происходит в несколько этапов:

  • предложение о корректировках поступает в комиссию;
  • в течение 30 дней с момента его получения готовят проект;
  • в нем указываются рекомендации о будущих изменениях зоны;
  • проект направляют главе администрации муниципального образования;
  • после изучения и рассмотрения рекомендаций выносится решение;
  • проект изменений либо утвердят, либо отправят на доработку.

Очень важный этап – проведение публичных слушаний. Здесь учитывают мнение владельцев смежных участков и иных лиц. В некоторых случаях организовывать такие слушания не требуется.

Комиссия, учитывая результаты слушаний, готовит финальный вариант проекта, прикрепляя к нему протокол этого мероприятия. Документы отправляются на подписание главе администрации. Гарантировать утверждение подобных изменений могут только опытные специалисты. Юристы нашей компании подготовят необходимые бумаги, составят заявление и пройдут всю процедуру изменения территориальной зоны. Для этого достаточно позвонить нам и подписать доверенность на проведение таких действий.

Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!

Оформление земельных участков

Сопровождение сделок купли/продажи и аренды земельных участков, регистрация вновьобразуемых или ранееучтенных участков.

Определение территориальных зон участка и дома

землеустроительная работа территориальная зона

Определение территориальных зон содержится в ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Под ними понимаются зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Необходимо отметить, что градостроительный регламент как территориальная часть правил землепользования и застройки определяется следующим образом — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Для каждой территориальной зоны градостроительный регламент определяет основу правового режима земельных участков.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Следует отметить, что согласно ч.4 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости в ряде случаев могут рассматриваться как не соответствующие установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

Ш виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

Ш их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) иные показатели.

Следует отметить, что в пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

Что касается границ территориальных зон, то они отображаются на картах градостроительного зонирования. Необходимо иметь в виду, что карты градостроительного зонирования наряду с градостроительными регламентами являются элементами правил землепользования и застройки.

Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

Порядок установления территориальных зон установлен в ст. 34 Градостроительного кодекса РФ, а в ст. 35 определены виды (жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон) и состав территориальных зон (зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов).

Статьей 1 Федерального закона от 18 июня 2001г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» установлено, что территориальные зоны относятся к объектам землеустройства.

Основой проведения землеустройства являются геодезические и картографические работы. В соответствии с ч.1 ст. 10 1 Федерального закона от 18 июня 2001г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» работы по описанию местоположения и установления на местности границ объектов землеустройства предполагают использование материалов геодезических и картографических работ.

Порядок описания местоположения границ объектов землеустройства и порядок установления на местности границ объектов землеустройства определяется Правительством Российской Федерации. Это установлено статьями 15 и 17 Федерального закона от 18.06.2001г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» в редакции Федерального закона от 13.05.2008г. № 66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных (положений законодательных) актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

Упомянутый закон приводит законодательные акты Российской Федерации в соответствие с концепцией Федерального закона от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», предусматривающей создание новой единой системы учета объектов недвижимого имущества.

Изменения, которые были внесены в текст данных статей, нацелены, прежде всего, на унификацию законодательства Российской Федерации и законодательной терминологии: из определения землеустройства было исключено понятие «территориальное землеустройство». Оно было фактически заменено на понятие «описание местоположения границ объектов землеустройства».

До настоящего времени положения о порядке описания местоположения границ объектов землеустройства и о порядке установления на местности границ объектов землеустройства не были утверждены Правительством РФ. В то же время продолжают действовать правовые акты, которыми определялся порядок проведения территориального землеустройства (Положение о проведении территориального землеустройства, утв. постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002г. № 396), определяется и разъясняется порядок межевания земель (Инструкция по межеванию земель, утв. Роскомземом 8 апреля 1996г., Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, утв., Росземкадастром 17 февраля 2003 г.)

Следует отметить, что выше перечисленные правовые акты применяются в части, не противоречащей действующему законодательству.

Проводимые в соответствии с названными правовыми актами работы по образованию новых и упорядочиванию существующих объектов землеустройства включают в себя:

Ш сбор информации об объектах землеустройства, содержащейся в государственном земельном кадастре, государственном градостроительном кадастре, государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства, геодезической, картографической и иной, связанной с использованием, охраной и перераспределением земель, документации;

Ш определение местоположения границ объектов землеустройства, в т.ч. ограниченных в использовании частей объектов землеустройства;

Ш определение вариантов использования земель с учетом размера земельного участка, целевого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на них объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры;

Ш определение площади объектов землеустройства и (или) ограниченных в использовании частей объектов землеустройства;

Ш составление карты (плана) объектов землеустройства, отображающих в графической форме местоположение, размер, границы объекта землеустройства и ограниченных в использовании частей объекта землеустройства, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей.

Кроме того, в Положении о проведении территориального землеустройства, утв. постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. № 396, особо отмечается, что местоположение границ объектов землеустройства и ограниченных в использовании частей объектов землеустройства определяется с учетом требования федеральных законов, регулирующих их использование.

Работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат в практике землеустройства называются межеванием объектов землеустройства.

Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы:

1) подготовительные работы;

2) составление технического проекта;

3) уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания;

4) определение границ объекта землеустройства, их согласование и закрепление межевыми знаками;

5) определение координат межевых знаков;

6) определение площади объекта землеустройства;

7) составление карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства;

8) формирование землеустроительного дела и его утверждение в установленном порядке.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий:

1) индивидуальные обозначения (вид, тип, номер, индекс и тому подобное) таких зон;

2) описание местоположения границ таких зон;

3) наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон;

4) реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон и источники официального опубликования этих решений;

5) содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон, если такими зонами являются зоны с особыми условиями использования территорий.

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод, что работы по формированию территориальных зон можно считать завершенными после внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о них.

Статья 41. Жилые зоны. 1. Жилые зоны предназначены для застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредное воздействие на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия).

2. К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, расположенные в пределах границ (черты) поселений.
Комментарий к статье 41
Жилые зоны предназначены для организации здоровой, удобной и безопасной среды проживания населения, отвечающей его социальным, культурным, бытовым и другим потребностям.
Территориальные строительные нормы Московской области «Планировка и застройки городских и сельских поселений (ТСН ПЗП-99 МО)» (приняты и введены в действие распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 10 января 2000 г. N 1) устанавливают критерии формирования жилых зон.
При формировании жилых зон необходимо предусматривать преимущественное размещение жилых домов разных типов (многоквартирные многоэтажные, средней и малой этажности; блокированные с приквартирными участками; усадебные); объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения; гаражей и стоянок для легковых автомобилей, принадлежащих гражданам; культовых объектов; а также детских, спортивных и хозяйственных площадок, зеленых насаждений.
Допускается размещать отдельные объекты общественно-делового и коммунального назначения с площадью участка не более 0,5 га, а также мини-производства при соблюдении действующих санитарных правил и норм.
К жилым зонам следует относить территории садово-дачной застройки, расположенной в пределах границ поселений, при оборудовании жилых домов для постоянного проживания населения.
Для определения размеров территорий жилых зон допускается принимать укрупненные показатели в расчете на 1000 человек: в городах — при средней этажности жилой застройки до трех этажей — 10 га для застройки без земельных участков и 20 га — с земельными участками; от 4 до 8 этажей — 8 га; 9 этажей и выше — 7 га; в сельских поселениях с преимущественно усадебной застройкой — 40 га.
Потребность в жилищном фонде и его структура должны определяться на основе анализа фактических и прогнозных данных о семейном составе населения, уровнях его дохода, существующей и перспективной жилищной обеспеченности, исходя из необходимости обеспечения каждой семьи отдельной квартирой. Для муниципального жилого фонда устанавливается социальная норма площади жилья.
Для определения объемов и структуры жилищного строительства допускается принимать среднюю обеспеченность жилым фондом 30 кв. м общей площади на 1 чел., в том числе в муниципальном многоэтажном жилом фонде — 20 кв. м/чел.
При определении соотношения и типологии нового жилищного строительства необходимо также исходить из учета конкретных условий развития города, наличия территориальных ресурсов, существующей строительной базы, градостроительных и историко-архитектурных особенностей.
Элементами планировочной организации жилых зон являются:
квартал — площадь, как правило, от 1 — 1,5 до 10 га, ограничен улицами, дорогами, пешеходными аллеями, естественными рубежами и включает, наряду с жилыми домами, встроенные или отдельно стоящие объекты культурно-бытового и обслуживающего назначения; в исторических зонах городов, а также в малых городах и поселках квартал является основным элементом организации жилой застройки;
микрорайон — формируется преимущественно на свободных территориях площадью до 30 — 40 га в средних и больших городах в увязке с планировочной структурой города при обеспечении сомасштабности застройки и применяемых архитектурно-пространственных решений сложившейся части города.
Микрорайон может иметь единую структуру или формироваться из жилых групп, сомасштабных элементам сложившейся планировочной организации существующей части города, квартал и микрорайон подразделяются на участки землепользования в соответствии с планом межевания территории;
жилой район — формируется как группа кварталов или микрорайонов обычно в пределах территории, ограниченной городскими магистралями, линиями железных дорог, естественными рубежами. Площадь территории жилого района, как правило, от 80 до 120 га, но не более 250 га.
В малых городах и поселках вся жилая зона может формироваться по типу единого жилого района. В случае расчлененности территорий малых городов и поселков естественными или искусственными рубежами территория жилой зоны может подразделяться на районы площадью до 30 — 50 га.
При размещении жилой застройки в комплексе с объектами общественного центра или на участках, ограниченных по площади территории, жилая застройка формируется в виде отдельных жилых групп.
При проектировании жилой застройки на территории жилых районов, микрорайонов, кварталов, жилых групп обосновывается тип застройки, отвечающий предпочтительным условиям развития данной территории, режимам градостроительной деятельности, накладываемым на ее развитие зонами особого градостроительного и специального регулирования, условиями организации строительства и стройбазы, ландшафтами, историко-архитектурными условиями и иными требованиями.
В городах основными типами жилой застройки являются: многоквартирная многоэтажная (5 и более этажей); многоквартирная средней этажности (2 — 4 этажа); малоэтажная с участками при квартирах, в том числе блокированная; усадебная.
В конкретных градостроительных условиях, особенно при реконструкции, допускается смешанная по типам застройка. Предельно допустимые размеры приусадебных земельных участков устанавливаются органами местного самоуправления.
Границы, размеры и режим использования территории участков при многоквартирных жилых домах, находящихся в общей совместной собственности членов товарищества — собственников жилых помещений в многоквартирных домах (кондоминиумах), определяются градостроительной документацией о застройке с учетом законодательства Российской Федерации и правовых актов Московской области.
Размещение зданий и сооружений технического и вспомогательного назначения (трансформаторные и распределительные подстанции, тепловые пункты, насосные и пр.) должно быть компактным и не выходить на линию застройки улиц и магистралей. Подъезды к группам технических сооружений должны предусматриваться с внутриквартальных проездов.
При реконструкции районов сложившейся жилой застройки необходим дифференцированный подход к выбору режима реконструкции в зависимости от типа района (центральные исторически сложившиеся районы, районы массовой типовой застройки 60 — 70 гг. XX в., сложившиеся районы индивидуальной усадебной застройки), размера жилых зон.
На территориях с ценной исторической застройкой следует применять режим ограниченной (восстановительной и щадящей) реконструкции:
в режиме «восстановление» предусматриваются ремонт, модернизация, регенерация фрагментов, не допускаются снос, нарушение стилевого единства существующей застройки, изменение функционального назначения территории, изменение характера землепользования;
в режиме «щадящей» реконструкции допускается выборочный снос отдельных существующих зданий, не представляющих исторической ценности, для последующего строительства жилых зданий и объектов обслуживания, предусматриваются реконструкция и модернизация существующих зданий (перепланировка, надстройка этажей, мансард, пристройка секций), комплексное благоустройство.
При сносе существующей застройки более 50% реконструкция считается радикальной. Допускается полный снос существующей застройки с высоким процентом износа при сохранении зеленых насаждений.
Планировку и застройку жилых зон на резервных территориях необходимо предусматривать в зависимости от конкретных условий в увязке с прилегающей застройкой:
городских кварталов и микрорайонов (в случае расположения резервных территорий на участках, граничащих со сложившейся городской застройкой);
сельских и других поселений, а также характером ландшафта — при расположении резервных территорий за пределами городской (поселковой) черты. Как правило, в этом случае размещается малоэтажная усадебная застройка.
При размещении резервных территорий, непосредственно развивающих сложившуюся территорию города, тип застройки определяется с учетом общей структуры жилищного строительства города или поселка при соблюдении архитектурно-планировочных, санитарно-гигиенических и экологических требований.
На территории жилой зоны сельского поселения на основе функционального и строительного зонирования, как правило, выделяются территории многоквартирной (среднеэтажной), блокированной с приквартирными участками и усадебной застройки. Строительство многоквартирных жилых домов высотой свыше 4 этажей на территории сельских поселений не допускается.
Преимущественным типом застройки в сельских поселениях являются жилые дома усадебного типа (односемейные и двухсемейные сблокированные). Размеры земельных участков устанавливаются с учетом конкретных условий сельского поселения, но не более предельно допустимых размеров. При определении размеров и формы земельных приусадебных участков учитываются потенциал территории, особенности существующей застройки, возможности эффективного инженерного обеспечения, развитие личного подсобного хозяйства.
Для жителей многоквартирных жилых домов, а также жителей усадебной застройки при дефиците территории могут предусматриваться дополнительные участки для размещения хозяйственных построек, огородничества и развития личного подсобного хозяйства за пределами жилых зон, на земельных участках, не являющихся резервом для жилищного строительства, с соблюдением природоохранных, санитарных, противопожарных и зооветеринарных требований.

Добавить комментарий